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长租公寓价值评估研究 摘要 国务院办公厅 2016 年印发 《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》， 明确提出住房租赁市场需要进行培育与发展，政府积极鼓励购租并举，并从税收、金 融、土地供给等多个维度对住宅租赁行业给予支持。在政府不断推出的利好政策与万 亿级市场前景的双重诱惑下，各类企业纷纷投身长租公寓市场，如房地产开发商、地 产服务中介、酒店运营企业还有互联网创业型企业等。在长租公寓的全生命周期不同 阶段产生了不同的评估需求，长租公寓的发展即拓宽了评估行业的业务范围也对评估 行业发出了新的挑战。 按照长租公寓运营企业与物业的权属关系，可以将物业分为两大类，一类是自持 物业，一类是租赁物业。自持物业又可以分为存量自持物业与增量自持物业。在房地 产企业增量自持物业开发模式中，企业能够参与项目的全生命周期各个阶段。2018 年国土部和住建部将沈阳、武汉等 11 个城市列为试点，允许利用集体建设用地建设 租赁住房。土地政策的激励将促进房地产企业增量自持物业开发模式的发展。目前， 在已运营的长租公寓项目中，通过租赁取得物业的模式 占比最高。不同的开发模式中， 评估需要考虑的问题不同，本文就不同开发模式中长租公寓的价值评估相关问题展开 研究。 本文首先对住房租赁市场及长租公寓进行介绍，对我国长租公寓的发展背景、市 场状况、开发模式进行了详细分析。然后，本文将开发模式进一步细分为自持式开发 和租赁式开发，考虑每一类开发模式的特点及三种评估方法的适用性，提出增量自持 开发模式中的资产评估业务可以考虑成本法，鉴于该模式投入运营的项目较少，不做 深入分析，租赁类开发模式中的资产评估业务可以优先考虑市场法与收益法。案例中 本文选择了以房地产企业为主导的长租公寓为研究对象 在长租公寓行业发展的初期相关法律法规并不完善，市场法与收益法在实际应用 中存在优化提升的空间。本文利用市场法确定长租公寓的租金水平，采用灰色关联度 修正市场法的定价结果，削弱主观性干扰。然后，利用收益法对资产进行评估，在市 场法求出的客观收入与客观费用的基础上确定预期收益，根据项目实际情况分析预期 收益期限。折现率的计算方法需要根据具体案例分析，除了通常使用的加和法、加权 资本成本等方法外，还可以利用租售比指标进行折现率的测算。在案例分析部分，本 文选择了万科泊寓五羊邨项目进行估值，将文中的相关理论运用到案例分析中，估算 长租公寓在评估基准日的市场价值。 文章的最后简要回顾了观点及结论，对相关部门提出建议。随着我国长租公寓 市场的快速发展，文中的理论方法需要不断更新，研究中的不足之处，有待进一步完 善。 1 摘要 关键词：长租公寓；灰色关联修正市场法；租售比；收益法 2 长租公寓价值评估研究 Abstract In 2016, the General Office of the State Council issued "Some Opinions on Accelerating the Cultivation and Development of the Housing Rental Market", which clearly put forward the goal of implementing the simultaneous purchase and rent, cultivating and developing the housing rental market. The government supports the housing rental industry from tax, finance, l