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青海省商品房买卖合同示范文本条文释义及在签订时应当
注意的事项
签订合同前应当注意的事项
在与开发商签订商品房买卖合同时要注意开发商是否具备售房
的条件,也就是我们经常所说的五证,五证是指:《国有土地使用
证》 ,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金 ,获得了在一定
年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》 ,
是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划
行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;
《建设工程规划许可证》 ,是有关建设工程符合城市规划要求的法律
凭证;《建筑工程施工许可证》 ; 《商品房预售许可证》。在这里作
为购房人只需看一个证就可以那就是商品房预售许可证,开发商只
要取得商品房预售许可证其它许可文件也都取得,此时,可以放心
购房。
示范文本是由房屋主管部门制定的,目前在咱们青海地区开发
商在出售房屋时签订的合同文本就是这个示范文本
第一条 项目建设的依据
这一条是关于所交易商品房的项目建设依据。这里主要注意土
地使用权的年限,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十二条规定:土地使用权出让最高年限按下列用途规定:( 1 )居
住用地 70 年;( 2 )商业、旅游、娱乐用地 40 年;需要注意的是,
该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日(开发商取得土地
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使用权之日),而不是买受人订立购房合同之日;经济适用住房因
其土地系划拨土地,故不存在使用年限的问题。
第二条 商品房销售依据
这一条是关于所交易商品房的销售依据,分为现房销售和商品
房预售,现房是指购房人在购房时房屋已经具备即买即可入住的房
屋,即开发商已办妥所售房屋的大产证的 商品房,与购房人签订商
品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得 产权证 。 只有拥有 房产
证和土地使用证 才能称之为现房。预售通常我们称之为期房,人们
习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。
在买房时,期房和现房在法律上没有太多区别,购买期房风险较大,
有更多的不确定因素,比如房屋质量、房屋交付时间、房屋设计变
更等等,而现房就比较直观,购房人选择的余地比较大。最大的区
别就是期房房价低,现房房价高。
第三条 买受人所购商品房的基本情况
这一条款说明了所交易商品房的确切位置,包括商品房所在幢
(座)号、层数、门牌号。
【释义】房屋面积测量
需要注意的是,房屋预测面积是以设计图纸进行的房屋面积预
测,并不十分准确。同时,房产预测面积并非房屋产权登记面积的
依据,商品房竣工验收合格后,原房产测绘机构应当对建成后的商
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品房进行复核测绘,出具正式房产测绘成果报告,并向购房人公示。
房产实测报告是具有法律效力的测绘文件。依据《房产测绘管理办
法》第 18 条及《商品房销售管理办法》第 34 条的规定,房屋产权
登记面积应当在房产实测面积的基础上,经房产行政管理部门审核
确认后,方能作为产权登记面积纳入房产档案。因此,预测面积不
会对最终的产权登记面积造成影响。最终产权证上记载的面积以实
测面积为准,并非合同中约定的预测面积。
接下来谈一下建筑面积与套内面积的测量,合同中所称建筑面
积,是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括
阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层
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