青海省商品房买卖合同示范文本条文释义.pdf

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精选文档 青海省商品房买卖合同示范文本条文释义及在签订时应当 注意的事项 签订合同前应当注意的事项 在与开发商签订商品房买卖合同时要注意开发商是否具备售房 的条件,也就是我们经常所说的五证,五证是指:《国有土地使用 证》 ,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金 ,获得了在一定 年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》 , 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划 行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证; 《建设工程规划许可证》 ,是有关建设工程符合城市规划要求的法律 凭证;《建筑工程施工许可证》 ; 《商品房预售许可证》。在这里作 为购房人只需看一个证就可以那就是商品房预售许可证,开发商只 要取得商品房预售许可证其它许可文件也都取得,此时,可以放心 购房。 示范文本是由房屋主管部门制定的,目前在咱们青海地区开发 商在出售房屋时签订的合同文本就是这个示范文本 第一条 项目建设的依据 这一条是关于所交易商品房的项目建设依据。这里主要注意土 地使用权的年限,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条规定:土地使用权出让最高年限按下列用途规定:( 1 )居 住用地 70 年;( 2 )商业、旅游、娱乐用地 40 年;需要注意的是, 该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日(开发商取得土地 可编辑 精选文档 使用权之日),而不是买受人订立购房合同之日;经济适用住房因 其土地系划拨土地,故不存在使用年限的问题。 第二条 商品房销售依据 这一条是关于所交易商品房的销售依据,分为现房销售和商品 房预售,现房是指购房人在购房时房屋已经具备即买即可入住的房 屋,即开发商已办妥所售房屋的大产证的 商品房,与购房人签订商 品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得 产权证 。 只有拥有 房产 证和土地使用证 才能称之为现房。预售通常我们称之为期房,人们 习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。 在买房时,期房和现房在法律上没有太多区别,购买期房风险较大, 有更多的不确定因素,比如房屋质量、房屋交付时间、房屋设计变 更等等,而现房就比较直观,购房人选择的余地比较大。最大的区 别就是期房房价低,现房房价高。 第三条 买受人所购商品房的基本情况 这一条款说明了所交易商品房的确切位置,包括商品房所在幢 (座)号、层数、门牌号。 【释义】房屋面积测量 需要注意的是,房屋预测面积是以设计图纸进行的房屋面积预 测,并不十分准确。同时,房产预测面积并非房屋产权登记面积的 依据,商品房竣工验收合格后,原房产测绘机构应当对建成后的商 可编辑 精选文档 品房进行复核测绘,出具正式房产测绘成果报告,并向购房人公示。 房产实测报告是具有法律效力的测绘文件。依据《房产测绘管理办 法》第 18 条及《商品房销售管理办法》第 34 条的规定,房屋产权 登记面积应当在房产实测面积的基础上,经房产行政管理部门审核 确认后,方能作为产权登记面积纳入房产档案。因此,预测面积不 会对最终的产权登记面积造成影响。最终产权证上记载的面积以实 测面积为准,并非合同中约定的预测面积。 接下来谈一下建筑面积与套内面积的测量,合同中所称建筑面 积,是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括 阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层

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