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土地财政、地方政府债务对房价的影响研究 摘 要 近年来，中国的房价不断上涨，至2018 年末，中国的商品住宅价格高达8544 元 /平方米，而一二线城市的均价更高。房价虚高是当前我国许多城市最突出的问题,它 已影响到居民的“安居乐业”和社会可持续发展问题,对社会的稳定也产生了深远的 影响。尽管中央政府出台了一系列的房价调控政策，但效果并不理想。与此同时，地 方政府的“高负债”和“以地生财”逐步成为当代社会的热点问题，房价上涨背后的 地方政府因素也逐渐地引起了学者的高度关注。 在此背景下，从地方政府行为的角度出发，本文将土地财政、地方政府债务纳入 到房价波动的机制研究中，正确厘清土地财政与地方政府债务之间的关系，探讨其对 房价的影响，从而广义地考察各个变量对房价的影响，这有助于深入了解我国地方政 府行为影响房价的机理，为研究“房价回归理性”这一现实问题打下良好的理论基础。 本文基于我国35 个大中城市2005-2016 年的数据，构建联立方程模型，旨在分析土 地财政与地方政府债务之间的内在联动关系，同时对房价的波动进行多角度地探讨。 本文研究发现土地财政和地方政府债务之间存在相互促进、互为因果的关系，土 地财政和地方政府债务均会引致房价上涨。土地财政对地方政府债务的促进作用在西 部地区最大，东部地区其次，中部地区较小；反之，地方政府债务对土地财政的促进 作用在东、中、西部地区依次增强，这可能与政府施行不同的土地供应政策有关。进 一步发现，土地财政、地方政府债务对房价的影响存在显著的区域差异。一方面，土 地财政在东中部地区显著地促进房价的上涨，而在西部地区却显著地抑制了房价的上 涨，这种差异可能与我国土地供应政策的地理差异相关；另一方面，地方政府债务对 房价的促进效果在东、中、西部地区依次减弱，这可能与各地区地方债用途、经济发 达程度有关，相较于东部地区，中西部地区地方债大多用于工业化建设，对商品住宅 市场的推动效果不强烈，这种差异正好折射出我国区域经济发展的不平衡性。 为了抑制房价上涨，促进房地产市场平稳健康发展，可采取以下措施：第一，加 快分税制财政体制改革，建立地方政府事权与支出责任相匹配的制度，从而降低地方 政府对土地财政的依赖程度；第二，将 “债务风险”和“还债能力”纳入官员晋升考 核体系，不再仅以GDP 为核心；第三，规范地方政府的举债行为，控制地方政府的举 债规模，并加强对各级政府债务支出的审批和监管；第四，稳妥推进房地产税的立法 进程，尽早在全国范围内实施。 关键词：土地出让金；城投债；商品住宅价格；联立方程模型 1 土地财政、地方政府债务对房价的影响研究 Abstract In recent years, China's housing prices have continued to rise. By the end of 2018, China's commodity housing prices were as high as 8,544 yuan / square meter, while the average price of first-tier and second-tier cities was higher. The high price of housing is the most prominent problem in many cities in China. It has affected the residents' "living and working" and social sustainable development issues, and has had a profound impact on social stability. Although the central government has introduced a series of housing price control policies, the results are not satisfactory. At the same time,