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（危机管理）浅析经济危 机下我国房地产走向 浅析经济危机下我国房地产政策走向 我国房地产市场起步是从 80 年代，也是伴随着住房制度改革、 城市建设发展的这种模式开始出现的，那时叫做房地产综合开发、城 市综合开发等。第一次的房地产调控是在 1993 年，当时主要是在我 们国家南方，就是海南、深圳、珠海、惠州、北海主要是在南方实现 了房地产市场过热的问题，所以我们开始有了第一次房地产的调控。 随后市场进一步的恢复和发展，到了 97 、98 年到了一个亚洲的金融 危机，从 99 年开始，我们房地产市场经历了一个迈向市场化的新的 阶段，这里面最有标志性的事件就是98 年的时候，彻底停止了住房 实物分配的这样一个制度。到2003 年到我们碰到了非典的影响，之 后市场进一步开始向上发展，而且引发了政府一系列的干预，这个主 要是控制投资规模，抑制房地产价格，改善市场结构、打击市场投机。 第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978 至 1991 年） 1978 年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980 年 9 月北 京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开 了房地产综合开发的序幕。1982 年国务院在四个城市进行售房试点。 1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。1987 至 1991 年是中国房地 产市场的起步阶段。1987 年 11 月 26 日，深圳市政府首次公开招标出 让住房用地。1990 年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991 年开始，国务院先后批复了 24 个省市的房改总体方案。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992 至 1995 年） 1992 年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993 年 “安居工 程”开始启动。1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅 曾高达 146.9% 。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地 区出现较为明显的房地产泡沫。1993 年底宏观经济调控后，房地产业 投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开 始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995 至 2002 年） 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消 费热点。1998 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施， 房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之 一。 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003 年以来) 2003 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。 政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而 2005～2006 年也是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了 10 多项政策措施，从土地、信贷、 经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思 国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲 突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩 小。 2006～2007 年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内 房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高 热”的楼市降温。 第五阶段：2007 年末年至今，房地产行业全面调整的阶段 2007 年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温 的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008 年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受 到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显， 行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随 经济调整进入新一轮的全面调整期。 但随着金融危机对实体经济影响的加深，许多国家相继出台经济 刺激政策。我国自 08 年 8 月开始逐步放松银根，与我国房地产息息 相关的政策有： 1）2008 年 9 月 16 日和10 月 8 日，央行先后两次下调贷款基准利率 和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。 政策要点： 从 2008 年 9 月 16 日起，央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27 个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原 则作相应调整；存款基准利率保持不变。从 2008 年 9 月 25 日起，除 工行、农行、中行、建行、交行、邮储行暂不下调外，其他存款类金 融机构人民币存款准备金率下调 1 个百分点，汶川地震重灾区地方法 人金融机构存款准备金率下调 2 个百分点。 2）10 月 15