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EAM 资产管理北京世纪华夏资产管 理有限公司龙房商道商业街项目 一 北京世纪华夏资产管理有限公司龙房商道商业街项目（一） 目录 报告摘要 3 1 项目基本情况 6 2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 6 2.1 北京市概况及投资环境分析 6 2.2 北京市宏观经济发展基本情况 6 2.3 北京市商业发展现状分析 6 2.4 北京市商业地产市场的基本情况 12 2.5 北京市商业地产市场发展总结 19 3 商业地产项目开发的政策、法律及规划依据 19 4 立地开发条件 19 4.1 项目立地条件 19 4.2 项目地块基本指标 20 4.3 商业区位及道路交通 20 4.4 附近商业及生活配套29 4.5 市政基础及公建配套设施 30 4.6 立地综合评述 31 5 项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况 31 5.1 供给分析 31 5.2 需求分析34 5.3 租售分析 38 5.4 对项目所在区域的商业地产开发的总体评价 41 5.5 商业用房项目SWOT 分析 42 6 项目定位及设计建议 44 6.1 市场定位 44 6.2 产品定位 50 6.3 目标客户定位54 7 项目综合分析 57 报告摘要 1 、项目概况 龙房商道项目是北京龙鼎华房地产开发公司在北京东四环窑洼湖地区开发 的大型商业地产项目，占地46 亩，通过前期初步设计，计划建设面积约为 6 万 平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。 2 、项目分析结果 通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目判断如下： 2.1 项目优势  项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和通畅性均好；  项目周边已经有一定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费；  项目西靠 CBD 商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足；  燕莎 OUTLETS 的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流；  项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求；  开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。 2.2 项目劣势  项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳；  项目自身及周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要一定的时间；  项目周边的基础设施相对不完善，窑洼湖桥的改善需要一定的时间；  项目现有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。 2.3 项目机会  商业发展的良好形势与WTO 的开放，四环商业带正初现端倪；  项目位于快速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之一；  项目处于规划中的 CBD 东扩范围和重点区域，未来区域潜力巨大；  与 OUTLETS 等商业的业态错位互补，将可能形成“1+1>2”的效果；  项目区域的四、五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补；  未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。 2.4 项目威胁  未来东边三、四、五环之间商业发展的竞争关系将造成一定的威胁；  处于城市节点中心的华贸中心 20 万平方米商业对本项目的分流作用；  项目周边楼盘商业（如世纪华侨城）对本项目客流具一定的分流作用。 综上所述，我们的结论是：项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥 有良好的发展空间。 3 、项目定位建议 3.1 项目整体定位 通过分析，我们建议项目的定位是：为北京东南区域居民提供餐饮、娱乐 和购物服务的休闲娱乐型购物中心（Shopping Center ）。 项目将立足于基本商圈的消费人群，规划满足居民基本消费需求的大型综 合超市（HYPERMARKET ），同时充分利用环四环的交通区位优势及与OUTLETS 的错 位及互补性定位，引入符合商圈需要且辐射能力极强的业态如餐饮娱乐、家居建 材等，以吸引二三级商圈的商务人群与高收入阶层，从而建成东南四环区域的地 标性的休闲娱乐购物中心。 3.2 项目规模定位 根据商圈消费力的估算，我们建议本项目的总面积在 9 万平方米左右，其 中包括约2 万平方米的停车场和 7 万平方米的商业面积。 3.3 项目功能建议方案 根据我们对本项目区位条件、市场定位及商圈内竞争状况的