（营销策划）中银国际项目全程策划运营报告.pdf

（营销策划）中银国际项 目全程策划运营报告 中银国际项目全程策划运营报告 前 言…………………………………………………………………………… ………………..03 第一章、市场分析报 告……………………………………………………………………………. .04 第二章、项目定 位…………………………………………………………………………… ……..27 第三章、目标客户群体 析……………………………………………………………………….39 第四章、项目招商策略部 ……………………………………………………………………….45 第五章、项目形象策 划…………………………………………………………………………… 60 第六章、推广与传播策 略…………………………………………………………………………7 5 第七章、商务住宅销售执行方 案…………………………………………………………………94 结 语…………………………………………………………………………… …………………..103 前言 作为运城市具有专业地产服务意识的全程策划公司，创天置业国际策 划联盟本着对 “中建项目”认真、负责的态度，在大胆假设、小心求 证的实践精神和时间紧、工作量大的前提下，我们深入到运城的大街 小巷，对商业物业、住宅地产等众多运城现有或在建的所在项目进行 了全面的勘查和调研，同时从国家土地宏观调控政策分析、运城地区 及山西省的地方土地政策、城市规划等诸多方面入手，作了深入、细 致的分析和调研工作，目的是能够精确项目市场定位、找准本项目的 核心购买人群，同时最大价值的挖掘项目本身所蕴含的经济价值。 在本报告中，我们将从市场分析部分、项目定位及价值分析部分、招 商策略部分、形象策划部分、广告推广部分、销售执行部分进行重点 阐述，同时我们将针对本项目所潜在的目标客户群体做深入、细致地 挖掘和求证工作，为本项目多快好省的实现其价值最大化做出总纲策 略性的文字，能够使得 “中银国际”成为运城市的地标性建筑之一， 同时提升中建集团在运城的美誉度及市场知名度，为发展商进一步开 拓运地产打下坚实的一线开发商的品牌格调。 第一章市场分析报告 第一节项目概述 中建公司现开发项目 “中建大厦” ，位于运城市区金融一条街中银大 道和商业一条街禹都大道交汇处。占地面积 3363.61m2 ，建筑面积约 为 20000m2 。工程为框剪结构，层高为16 层，一、二层为商业门面房， 以上为住宅，下设地下停车场与人防工程；大厦内设地温式中央空调， 各单元设专用电梯及消防楼梯，配置专线及专用发电机组，各住户可 全天供应热水，24 小时监控录像，保证住户的财产安全；大厦外墙为 干挂花岗岩，窗为第五代双玻璃纤维钢窗；室外设地上专用商业停车 场，下设两座 800 立方专用消防蓄水池。中建大厦项目整体设施齐全， 配套一流，领河东大地家居时尚之潮流。 “中建大厦”项目计划总投资 5000 万元，将陆续到位资金 2000 余万 元。现已完成地基处理，正进行基础筏板铺设，完成投资额 200 余万 元。工程进度计划国庆节完成主体工程，年内全部竣工。施工方为山 西省第二建筑公司，该公司制度完善，管理到位，是一支技术一流、 信誉可靠的专业建筑工队伍。 第二节市场分析 运城市位于山西省西南端，与陕西省、河南省隔河相望，地处东经 1101511204 ，北纬3435—354 之间，撤地建市后下辖 2 市 1 区 10 县，总人口接近 500 万人，面积约为 1.4 万平方公里。古代的运城被 称为河东，是中华民族的重要发祥地之一，同时在山西省，运城乃是 山西主要的麦棉基地，地势平坦、气候温和、土地肥沃、光照充裕， 交通十分便利，新世纪的运城将被打造成为一个黄河金三角地带的 “经贸、旅游”为一体的中心城市。 近年来针对国家发展中部地区的历史机遇，政府加快了城市化建设的 步伐，在城市建设上下大力气，重在改变城市面貌，改善投资环境。 2000 年撤地设市以来，全市社会固定资产投资 9.4 亿，其中房地产投 资7.6 亿。城市基础设施累计投资 70545 万元，市区完成拆迁任务 13 万平方米。城市格局基本形成；新区建设全面启动，房地产迅速兴起， 以金鑫、天泰、御苑等一线开发商为龙头的房地产企业带动整个运城 市房地产业迅猛发展。 1 市场简况 2001 年以来房地产迅速发展，部分指标如下： 年份 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 完成投资额 3.7 亿 6.4 亿 7.6 亿 10 亿 开工面积170