南京建筑面积管理及设计方案审查办法培训.pptVIP

* * * * * 2017年7月 南京市建筑面积管理办法、建设工程审查办法新闻通气会（规划开放日） 南京市规划局： 陈乃栋 副局长 目 录 CONTENT 改革的背景及意义 统一计算规则 规范审查标准 改革后的工作要求 一、 二、 三、 四、 * * 改革的“动因” 一、 改革的背景及意义 规划和房产部门管理标准不一致； 城市管理的新问题、新矛盾； 部分建设单位缺乏诚信，误导市民群众； * 政策背景 一、 改革的背景及意义 政策背景 中央城市工作会议 社会诚信体系建设 物权产权的重视 深化“放管服”改革 中央城市工作会议精神：提升规划水平、提升建设水平、提升管理水平 简政放权 放管结合 优化服务 “放”即简政放权，降低准入门 “管”即公正监管，促进公平竞争 “服”即高效服务，营造便利环境 诚信政府 社会诚信体系三大主体 诚信企业 诚信公民 政府更加注重服务和引导的职能，通过营造公平环境，强调企业诚信，社会自治。 中华人民共和国物权法：维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。 * 改革的意义 落实中央精神。 关注市场公平。 建立诚信管理。 转变政府职能。 一、 改革的背景及意义 统标准、严处罚 主要内容：明确南京市域范围内建设项目在土地出让、规划许可和房产登记阶段，建筑面积计算统一按国家、省、市房产面积测量规范执行。加强多部门联合监管，加大对批后违建项目的处罚力度，对于超出面积部分，由规划、房产、国土三部门确认后，进行违法查处及罚款。 三、 统一计算规则 《南京市建设项目建筑面积管理办法》 * 三、 统一计算规则 问题 建筑面积直接对应于容积率计算，是规划管理的核心指标，是体现土地价值的核心指标，也是不动产价值实现的最终标准。长期以来南京市在规划管理和房产管理工作中分别执行不同的计算标准，客观上造成了诸多矛盾和问题。 流程复杂 反复计算 标准不一 规划标准 房产标准 1、《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000） 2、《南京市房产面积测算规则》 3、《南京市房产面积测算细则》 1、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T 50353-2013） 2、《南京市建设项目容积率管理暂行规定》（宁规字〔2012〕254号） 3、《南京市建筑工程建筑面积计算规则》（宁规字[2014]311号） * 三、 统一计算规则 对策 在市场经济条件下，建立一个统一、透明的技术标准和价值标准是十分必要的。借鉴浙江等地的经验，以房产测量规范为最终的规划管理标准，是城市规划管理依法行政的趋势。南京市域范围内建设项目在土地出让、规划许可和房产登记统一按照房产面积测量规范执行，真正实现规划、国土、房产三个部门采用“同一个计算标准”、“同一次测量成果”。 采用房产测量规范的基础： ●房产面积是确定房屋法定产权面积计算的标准，是对房产物权的量化，是房屋最终经济价值的体现； ●房产测量规范与建筑面积计算规则在计算基数、计算逻辑、计算方法上基本一致，采用房产测量规范有技术上的基础和合理性； ●房产测量程序在规划审批之后，是最终实际的面积。 * 三、 统一计算规则 难点 房产标准存在“缺陷”： ●房产测量规范对超尺寸和超层高的情况缺乏管控规定； ●房产测量规范注重结构主体内建筑空间，对建筑附属空间和建筑外部构件缺乏管控规定； ●房产测量规范对“半地下室”、“坡地建筑”等复杂建筑形式缺少相应的界定标准。 因此，统一建筑面积计算规则，还须要解决房产测量规范的“缺陷”，将原规划管理规定转化成建管审批工作标准，明确建筑空间的管控规则。 * 三、 统一计算规则 举措——形成“大闭环”和“小闭环”的管理模式 （1）土地出让约定 土地出让时，在规划条件中明确告知土地受让单位关于建筑面积计算相关执行标准和超出合同约定后的相应处罚措施和法律后果。 （2）规划形式审查 规划部门在建设项目审批阶段，对建筑面积指标只进行形式审查，以建设单位申报的建筑面积为准，建设单位书面承诺其提供数据的真实性及法律责任。 （3）房产实测比对 将规划核实放至房产测量的时间节点之后，房产部门将实测成果提供规划部门，对实测现状建筑与规划核准图不一致的部位在房产实测成果中明确标注。 （4）规划最终认定 规划部门在规划核实阶段应严格将房产及规划实测成果与规划许可进行规划认定。 （5）违法严肃处理 房产登记部门依据规划核实后确认的房屋建筑面积进行房屋产权登记。如出现超建情况，由城市管理局依据有关法律法规对超建面积部分进行处罚，从而形成规划、国土、住建委、城管多部门联合执法，严格处罚批后超建项目的管理机制。 1、“大闭环”管理模式 建筑工