【房地产年报】2020脆弱的平衡(新房篇)——调控高压下新房市场难突破,三四线市场优胜劣汰.docx

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2020 脆弱的平衡(新房篇)——调控高压下新房市场难突破,三四线市场优胜劣汰 诸 葛 找 房 数 据 研 究 中 心 从 五 个 方 面 对 2 0 2 0 年 房 地 产 市 场 进 行 展 望 , 分 别是 政 策 篇 、 土 地 篇 、 新 房 篇 、 二 手 房 篇 、 租 赁 篇 。 本 文 为 新 房 篇 ! 2 0 1 9 年 , 全 国 开 发 投 资 增 速 维 持 高 增 长 , 商 品 房 销 售 面 积 增 速 收 窄 , 40 城 新 建 商 品 住 宅 成 交 面 积 稳 中 有 降 , 成 交 均 价 受 到 成 交 结 构 性 影 响 小 幅上 涨 。 各 能 级 城 市 表 现 各 异 , 大 部 分 去 年 成 交 火 热 的 三 四 线 城 市 热 度 下滑 , 一 线 城 市 和 部 分 热 点 二 线 城 市 在 今 年 3 、 4 月 份 出 现 小 阳 春 行 情 , 随着 政 策 环 境 的 不 断 收 紧 以 及 前 期 需 求 集 中 释 放 后 带 来 的 后 续 动 力 不 足 , 市 场 热 度 有 所 下 降 。 一 线 城 市 由 于 连 续 两 年 成 交 量 低 迷 , 今 年 开 始 企 稳反 弹 , 成 交 量 明 显 上 涨 趋 势 ; 二 线 城 市 整 体 成 交 量 保 持 稳 定 , 三 四 线 城市 市 场 下 行 态 势 明 显 , 棚 改 支 撑 力 度 减 弱 以 及 市 场 需 求 透 支 的 作 用 下 , 后 续 市 场 调 整 压 力 仍 较 大 。 库 存 持 续 高 位 运 行 且 处 于 持 续 上 涨 趋 势 , 未来 或 将 面 临 去 库 存 压 力 。 新 房 成 交 结 构 逐 渐 转 变 , 市 场 由 刚 需 时 代 逐 渐向 品 质 改 善 时 代 迈 进 。 — 、 开 发 投 资 增 速 高 增 长 背 后 现 隐 患 , 销 售 端 乏 力 年 底 因 城 施 策 助 销 售企 稳 ( 一 ) 开 发 投 资 整 体 高 增 长 , 年 内 增 速 “ 七 连 降 ” 2 0 1 9 年 , 在 房 企 施 工 面 积 增 速 上 升 背 景 下 , 全 国 开 发 投 资 整 体 高 增 长 , 全 年 累 计 增 速 均 维 持 1 0 % 以 上 的 增 长 。 截 止 到 2 0 1 9 年 11 月 , 全 国 房 地产 开 发 投 资 额 为 1 2 1 2 6 5 亿 元 , 累 计 增 速 为 1 0 . 2 % , 比 2 0 1 8 年 累 计 增 速增 长 0 . 7 个 百 分 点 。 2 0 2 0 年 经 济 下 行 压 力 犹 存 , 房 企 仍 面 临 较 大 资 金 压力 , 预 计 明 年 的 开 发 投 资 增 速 回 落 至 8% 左 右 。 年 初 在 货 币 面 改 善 下 , 房 企 新 开 工 施 工 意 愿 双 双 加 强 , 开 发 投 资 增 速 反弹 至 2 位 数 高 增 长 , 4 月 全 国 开 发 投 资 增 速 达 1 1 . 9 % 。 随 后 , 在 政 策 频频 收 紧 下 , 房 地 产 行 业 资 金 面 监 管 加 强 , 开 发 投 资 累 计 增 速 缓 步 回 落 , 至 11 月 , 开 发 投 资 增 速 达 1 0 . 2 % , 较 10 月 收 窄 0 . 1 个 百 分 点 , 连 续 7 个 月 稳 步 下 降 , 但 该 增 速 水 平 仍 高 于 2 0 1 8 年 底 投 资 增 速 。 图 1 : 全 国 商 品 房 开 发 投 资 年 度 增 速 及 月 度 增 速 情 况 数 数 据 来 源 : 国 家 统 计 局 , 诸 葛 找 房 整 理 ( 二 ) 销 售 面 积 及 金 额 增 速 创 5 年 双 低 , 三 季 度 因 城 施 策 政 策 微 调 助 销售 企 稳 2 0 1 9 年 , 受 整 体 市 场 环 境 严 峻 影 响 , 全 国 商 品 房 销 售 面 积 及 销 售 金 额 增速 双 双 创 新 低 , 截 止 到 2 0 1 9 年 11 月 , 全 国 商 品 房 销 售 面 积 为 1 4 . 8 9 亿 ㎡ , 同 比 下 降 0 . 2 % , 与 2 0 1 8 年 相 比 下 降 1 . 1 个 百 分 点 ; 商 品 房 销 售 额为 1 3 . 9 0 万 亿 元 , 同 比 增 长 7 . 3 % , 与 2 0 1 8 年 相 比 增 速 下 降 4 . 9 个 百 分点 。

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