万科企业管理成都万科城市花园后期开发项目规划设计案.pdf

（万科企业管理）成都万科 城市花园后期开发项目规 划设计案 目录 项目决策背景2 第壹部分项目概况3 第二部分法律及政策性风险分析14 第三部分市场分析16 第四部分规划设计初步分析24 第五部分项目推进计划32 第六部分投资收益分析33 第七部分管理资源配置37 第八部分综合分析和建议39 项目决策背景 万科自 2000 年上半年进入成都市场，开发的成都万科城市花园取得成功，已推出的城 花壹期、二期热销完毕，后续开发仍在继续顺利推进，万科品牌已得到成都市民广泛认同。 但目前仅有城花单项目操作已不能满足集团日益增长的利润要求，随着对成都市场更深 入的了解，成都 X 公司对成都住宅市场进行了全面的研究后，认为成都房地产业将保持持续 的增长，有必要在成都继续寻找新的投资机会。 成都X公司现有职员85人，多项目配置，单项目操作，从操作经验和人力资源状况见， 成都X公司已具备多项目操作能力，成都X公司急需寻找城内中小项目进行利润补充。 随着国家加强土地资源的调控，拍卖方式将为今后房地产开发的主要土地供应来源。 2003年元月16日，成都市将推出东郊结构调整后的市区内首块较大规模土地——前锋集团 旧厂地块，进行公开拍卖。此项目位于成都市中心区域，规模适中，有助于X公司多项目操 作和提升万科品牌形象。成都万科将参加此地块投标，如能竞得，成都X公司将开始多项目 开发运作。 第壹部分项目概况 项目背景： 成华区位于成都市东北部，在城市向东发展中首当其冲。人口54万，面积110.6平方公 里，辖4个乡、12个街道办事处。区内云集有200多家以电子工业为主体，多种行业且存，门 类较为完善的国有企业，是成都乃至四川重要的工业基地。电子科技大学、成都理工大学等 10余所大中专院校及30余家科研院遍布全区，是成都市重要的教育科研基地和高科技人才聚 集的地方。 由2001年11月开始的沙河综合整治工程预计耗资20亿元，计划用三年的时间完成沙河的 初步整治，将沙河做成成都市的第二张城市名片。在沙河综合整治工程带动下的东郊工业区 搬迁工程占地107.4平方公里，市政设施改造和建设投资总额达228亿多元。调整后的东郊将 成为集物流配送，商业金融、居住生活、科技产业、旅游休闲等功能于壹体的综合性城区。 其工业用地将由当下的30％降到11％左右，城市绿地将达到12％之上。2003年1月16日，成 都有史以来的首家整体搬迁企业，也是东郊结构调整后的首块成规模土地——前锋集团旧 厂地块，将“摆”上拍卖台。 1 、位置： 项目位于成都市东北方向，紧邻府青立交桥，在壹环路北四段外侧，南和壹环路接壤， 西和前锋路接壤，北、东侧均为前锋厂厂区。属成华区行政辖区范围。 项目位置 和项目接壤的俩条道路路况良好，40 米宽的壹环路双向四车道，前锋路宽 20 米，前往 市区内外的路网四通八达，非常便利。其中： 1 、成都市东北主干道府青路和项目距离约150 米；通过府青路到春熙路商圈约 3km 路程； 2 、项目和内环线距离约1km ，可通过泰安街直达，便利的使用城内各种高级别配 套； 3 、项目和三环路直线距离约5500 米，可通过府青路连接三环路快速通往城市各 处（北门进出成都的必经之道——府青路上的青龙场立交桥从 2003 年元旦起 停止收费）。 2 、宗地概况 宗地用地面积约67.5 亩，净地面积 38449.79 平方米（57.674 亩），形状规则方正，原 为前锋集团旧址。地面建筑现已拆迁完毕，除保留有数十株成龄桉树外，地表平整。 宗地北至前锋办公楼南至壹环路对面的北苑商场 宗地东至前锋厂厂区西至前锋路对面的前锋厂生活区 南面壹环路北面华油路 东面府青路西面前锋路 地块现状 （原有壹栋五层楼综合楼，二层办公楼、医院和部分厂房）： 已平整土地地块内树木 3 、项目周边环境及相关配套 A.周边环境分析： 成都市城北功能定位为陆上城市对外交通枢纽中心和商品对外辐射物