雅居乐中山西区商业项目市场研究报告（3）.pdfVIP

商圈的百货零售业一直不理想，从早期的深圳金汇城、香域中央广 场等项目看，都不能达到理想效果，即使是富华道商圈的核心地段—— 西区广场地块，目前也仍然是按兵不动，显示了对这一区域的大型综合 商业经营的担忧。  以富华总站为中心区域，是中山对外交通运输的枢纽区域，人流量 大，人气旺盛，周边云集了中山几家最大的服装批发、小商品批发市场， 客流物流、产品批发形成该区域的主要商业特色。但本区域人口流动性 过大，有效商业消费人群相对不足，不能形成相应规模档次，因此综合 商业也基本处于空白状态，而批发市场的针对客户面又很大部分是外地 客户，因此该区域商圈对中山本地的消费吸引力相对有限。  翠景路两侧随着翠景湾、愉景翠园、柏景台等住宅小区的兴起，人 气有了一定改善，也出现了一些街区型商业，但仍不具备建设大型的综 合商业的基础，富泓商场的失败是一个典型例子，虽然该项目存在业态 定位、产品经营及内部资金等一些问题，但不可否认的是，本区域的基 础消费力不足是决定商业项目成败的先天条件，而且很难在短时期内得 到有效解决。 2 商业的发展与住宅地产的发展关系紧密，商业往往受到住宅的带动， 但由于商业所具备的一些特点，如仅仅依靠住宅市场的带动，这种带动 将相当有限，一般形成街区型商业，很难形成大型综合商业，但对于一 个新兴商业圈来说，首先居住楼盘的开发、人 口的进驻将是最为基础的 人气条件。 从目前西区居住区的发展趋向看，博爱一路片区与彩虹片区是两个 最重要的区域，两 个片区都具有一定 的商业配套需求， 但相比而言，彩虹 片区商业更多以本 区消费为重点诉 求；而由于地缘上 与富华道片区更接 近，且博爱一路更 为直接的拉通了区 域与石歧、东区之 间的联系，因此蓝 波湾片区的基础消 费群显然更广，与 富华道商圈形成更为直接的业态互补甚至战略转移关系。 西区博爱路版块的人居规模正在逐渐形成，蓝波湾是进入本版块的 第一个大型居住小区，随着世纪新城及周边一些中小型项目的开发，居 住人口的增加，对于商业配套的渴求也更加强烈，西区政府在西区发展 的定位上，也提出将积极规划好富华道商圈及蓝波湾商圈，从现有楼盘 开发、市政的规划、政府的态度等方面信息可以判定：蓝波湾商圈将是 西区下一个重点建设的商业圈。 7.3 1 西区是中山对外联系的核心区域，交通优势是西区的最大竞争优势。 富华车站、通安车站以及邻近的沙溪车站等车站构成庞大完善的客运体 系，道路交通方面，对外有 105 国道、广珠公路、中江高速等经过，加 上城区间博爱路、富华道、中山路、翠景路等主干道路，交通非常便捷。 西区西临沙溪，北接东升、小榄、古镇等经济强镇，与以上镇区经 济联系密切，往外接佛山顺德、广州、珠海等地，客运货运都很快捷， 是中山与这些地区联系的第一站。 2 西区未来的片区道路还在进一步规划完善，除广珠轻轨、北环线等 主要通道正在施工外，区内一些道路设施也正在加紧道路网络完善，翠 景路将连通沙朗，翠沙路连通彩虹片区， 同时加快港隆路、昌观路、广丰工业大道等建设工程进度，将金昌 工业路、金港路改建工程纳入规划，不断提升辖区交通能力，拓展城市 框架外延。 3 便利的交通条件对于商业的影响是不言而喻的，最直接的影响就是 发达的交通为本区域带来滚滚人流及大量外来人口，而人气的旺盛则是 商业的最基础条件之一。 西区一直都是中山重要的商贸区，重要的物资集散地，第三产业最 为发达的区域，很大程度上就得益于西区发达的交通业，酒店及特殊娱 乐产业受交通的影响尤为明显，中山最有名的酒吧街、食城等都位于西 区，除了政府规划等因素外，也因为西区具备了独特的交通及商业氛围 条件。