杭州市长河镇长江实业项目产品策划提案_106PPT.pptxVIP

长河镇长江实业项目产品策划提案;前言;第一部分 地块研究 第二部分 长河镇房地产市场概况 第三部分 项目区域研究 第四部分 项目定位 第五部分 项目产品规划建议 第六部分 项目整体营销推广 第七部分 项目阶段营销推广 第八部分 项目媒体推广建议;;地理位置: 本项目位于杭州市滨江区长江街道中心区域，天宫路（目前宽4米）与乳泉路（目前宽4米）交叉口，距离杭州武林广场10分钟车程（打车35元），距离萧山国际机场25分钟车程。 ;本案;地形地貌: 宗地整体形状形似梯形，东窄，西长。地块整体相对平坦（目前内部有杂草和树木），没有较大落差。建筑前期挖、填土方量相对较大。 目前地块为荒地，地块西北面有一座破旧民房（整改后可作工程管理用房），北面为民房（现代）；东面紧接长河街道居委会等部门办公大楼；南面毗邻三个水塘，并且直对杭州市古代民居保护房；西面毗邻民房和空地（即已规划为职业技术学院分校的120亩地块）。;地块研究;用地指标: 项目占地面积为9479平方米（即约14.2亩）。本项目为滨江创业园长江街道区内规划的商业用地，土地出让年限为40年，本项目的技术参数为： 用地面积： 约14.2亩（9479平方米） 容积率： 《1.2 建筑密度：《45％ 绿地率： 》25％ 建筑高度：东侧原则不超过2层，6米；西侧，原则不超过4层，12米。 ;规划条件: 根据本项目地块规划要求以及周边历史文化保护情况需要，本项目北面退让5－10米（沿天宫路），东面退让6米，南面退让10米（沿水塘）， 西面建筑退让6米。未来规划的天宫路和乳泉路扩宽至16米，成为本项目周边生活的主要交通要道。;地块研究;区域环境: 本项目西周被民房围绕，区域环境一般。南面三个水塘是死水，并且南面为历史古迹古宅，规划中即将重修；西面为空地，未来的职业技术学院分校校址，并距离冠山不远；东面是长河街道办公中心，北面是民房；北面为民房。 区域内目前教育配套有长河镇高级中学、杭州长河中学、长河镇中心小学、家家乐幼儿园、少儿活动中心（幼儿园）；医疗配套有长河镇公疗站、长河镇妇幼保健院等；交通配套有352路、822??、225路、326路等等（长河高级中学站点，三分钟步行即到本项目），直达杭州和萧山的繁华中心内；生活配套方面，主要有长江路与滨文路交叉口以北的超市、菜市场，以及沿长江路与天宫路周边的药店、饭店、小卖铺等等；理财中心主要有杭州联合银行等等。周边基本配套相对成熟。 ;地块研究;地块研究;交通条件: 区域内交通主要依靠时代大道、宾文大道、长河大道等，区域为主要杭宁高速、104国道、绕城高速，杭州两大火车站和四个汽车站，对外出行及其方便快捷。其距离杭州武林广场10分钟车程，距离萧山国际机场25分钟车程。周边由多条公交线路经过，直到杭州和萧山等地的主要交通要道和繁华地段。距离地铁1号线不远。 区域内目前交通配套有352路、822路、225路、326路等等，直达杭州和萧山的繁华中心内，本项目步行三分钟即可到达长河高级中学公交站，直通杭州市区和萧山市区的重要繁华地段。;车次;地块研究;本地块产品思考： 面对本区域定位为杭州白马湖生态创意城，周边区域大区域可以发展成为创意城，而本项目周边的居民房子什么时候拆迁？古迹古宅是否能吸引更多的青年创业人群来创意那？值得深刻斟酌。 按照地块的地块土地用地性质、建筑密度和容积率来研判：商业性质用地，1.2的容积率和小于等于45％的建筑密度，大于等于25％的绿地率，建筑高度：东侧不超过2层（6米高）；西侧，不超过4层（12米高）。可以设想1.2以下的建筑密度皆为多层和底层。对此，我们面临较多的问题：; ——本项目市场开发空间在哪里？ ——本项目消费群体在哪里？ ——本项目定位在哪里比较合适？ ——本项目产品该如何规划？ ——本项目营销策略应该制订？ …… …… 带着我们的疑问去挖掘本项目的优势和卖点，在优势和卖点基础上，寻找本项目未来的出路和开发风险的最小化。;;长河镇房地产市场概况; 2005年全街道工业总产值达70.13亿元，先后荣获浙江省百强乡镇、浙江省体育先进镇、浙江省社会治安综合治理先进单位、杭州市经济强镇、杭州市“东海明珠”镇、杭州市“六好乡镇党委”、杭州市卫生最佳村等桂冠。 长河镇房地产整体发展相对较快，自从滨江高新开发区成立起，房地产市场就逐渐启动，该区域目前楼盘数量虽然不多，但是楼盘规模相对较大，小的楼盘体量在13万平方米左右，大的楼盘体量在27万方左右。该区域楼盘建筑风格主要以新古典主义风格为主；楼盘类型主要以多层、小高层、高层为主、类别墅次之；户型主要