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可行性报告一期可行性研究贷款 目录 一、项目总说明3 二、项目概况5 三、投资环境研究11 四、市场研究15 五 、 项 目 地 理 环 境 和 附 近 地 区 竞 争 性 发 展 项 目 17 六、规划方案及建设条件21 七、投资估算及资金筹措22 八、项目评估基础数据的预测和选定28 九、项目经济效益评价28 十、风险分析31 十一、可行性研究的结论32 十二、附件部分 一、项目总说明 “文殊院”一期建设项目规划用地面积约合 112.98 亩。规划总建筑面积为 86352.34 平方米，其中地上商业部分总建筑面积为 51352.34 平方米，公共配套 设施建筑面积 2000 平方米，地下建筑面积 3.3 万平方米。其余 C3 、C5 、C7 、三 宗地约合34.84 亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表： 项目用地 用地面积 容积率 地上面积 地下面积 B3 8970 0.95 8521.5 33000 B4-1 7460 0.8 5968 B4-2 6255 0.95 5942.25 B6 15822.3 1.12 17720.976 B9 6500 1.06 6890 C6 7089.45 0.89 6309.6105 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 5667.6 7.3 一期总用地面积合计 112.985 亩 拍卖土地面积合计 34.839 亩 地上建筑部分面积合计 51352.3365 一期平均容积率 0.9617 （一）投资可行性研究依据 中房集团（成都）尺度地产营销有限公司对“文殊院”项目一期进行项目可行性 研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据 如下： 1 、《中华人民共和国房地产管理法》； 2 、《中华人民共和国土地管理法》； 3 、《中华人民共和国城市规划法》； 4 、《成都市城市总体规划》； 5 、《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》； 6 、成都市有关房地产开发、销售的法规政策； 7 、二○○○年《四川省建筑工程计价定额》、《全国统一安装工程预算额四川省 估价表》及相应的取费标准； 8 、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例； 9 、委托方提供的相关资料： 10 、成都市2001 年至 2004 年《统计年鉴》； 11 、其他相关资料。 （二）投资可行性研究假设前提和限制条件 1 、本项目土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设 前提； 2 、本报告设定的使用用途（商业）能够最终通过规划部门的认可批准； 3 、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划； 4 、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客 流量并能满足消费者需求； 5 、本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行； 6 、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过 政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用; 7 、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的发展趋势，没有较大波 动； 8 、委托方提供的资料合法、真实可靠。 （三）项目投资可行性研究结论 1.市场分析结论 根据对“文殊院”建设项目的综合分析得知：该项目的开发建设具有文化内涵、 区位、规模、品牌等优势。旅游产业作为四川的支柱产业之一，近年来得到了快 速、健康、持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开， 该项目开发的产品