星级酒店筹建的要点-ok.docxVIP

星级酒店筹建的要点 目前，全国各地的高星级酒店兴建热一直持续，同房地产住宅相比，受到的金融危机的影响也小 得多，一些投资人想投资兴建高星级酒店。 一、 建立星级酒店的目的： 1、 平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其 他领域沟通的桥梁，通过它可以融资、可以完成一些“高难度”的动作。 2、 树立企业的品牌： 国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店，通过这个最扯眼、最直观、最有说 服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化。 尤其现在众多的房地产开发商都认识到了：房地产本身很难形成品牌，哪怕是几十万平方米的小区建 设都很难形成品牌，但高星级酒店在市场上很容易形成品牌，所以，考虑到建立企业的品牌，考虑到 提升所要开发的住宅及周边区域的整体价值，在开发建设住宅小区的同时建设高星级酒店。 3、 投资新建高星级酒店还有其他的益处： 首先是投资的 稳定性比较强，相应来说风险相对不大； 其次是成长性好。虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好； 最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流，从企业经营的角度来说，现金流 比利润还重要！正是这个现金流效应，使很多酒店的投资商即使暂时亏损也要继续经营。 二、 酒店的投资成本及回报分析 ： 1、 按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为： 9000-10000 元/m2,（四星级酒店一般为： 7000-9000元/m2;） 2、 按照客房总数计算：五星级总造价 =房间数X 150万元/间 3、 以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为 120m2?180m2 （四星为90m2?110m2 4、 投资成本类别比例的大致划分：土建成本占 30%机电成本占30%装修成本占40% 5、 中国的五星级酒店投资回报率能达到 8咐9喊不错了，一般投资回报周期为 15-20年 三、 选择建立五星级的类别：是商务酒店兼带一般会议功能酒店？纯度假型酒店？度假兼会议型酒店? 酒店类别 各项功能所占基本比例（按突出的比例程度表示） 餐饮 娱乐 休闲 会议 会展 住宿 商务酒店 ★★★★ ★☆☆☆ ★★★☆ ☆☆☆☆ ★★★★ 度假酒店 ★★★☆ ★★★☆ ★★★★ ☆☆☆☆ ★★★★ 商务会议型酒店 ★★★★ ★☆☆☆ ★★★★ ★★★☆ ★★★★ 商务会展型酒店 ★★★☆ ★★★★ ★★★★ ★★★★ 四、 选址一一可行性调查报告（自己做，同时请酒店专业人士做，然后对比）一一酒店建造成本的大 致分析 五、 组建自己的一个酒店专业筹建团队一一请酒店专业装饰设计公司出设计方案：在这 个过程中，要详细分析： 精品 文档 1、 酒店档次、类别的确定； 2、 各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例； 3、 各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化 和舒适化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求； 4、 第3项的具体实施方案； 5、 预期未来5 — 10年内的发展需求，做好各种管线的预留、预埋； 六、 形成酒店初步设计方案后，找一家建筑设计院按照此酒店初步设计方案做酒店建筑设计方案 （水、 暖、电、土建、结构图纸）一一会审一一酒店专业装饰设计公司出酒店装饰深化设计方案一一会审一 一将装饰深化设计方案递交建筑设计院， 由建筑设计院统一出施工图纸 （各专业蓝图）一一开始施工， 同时酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场，及时解决问题 七、 具体的操作： ★施工总体计划的制定： ☆封顶后，按先后顺序，开始是中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施 工，前面几项可以部分交叉作业，给排水及消防都打压试水后，最后才是内装，内装一 般为3- 6个月左右； ★装饰成本分析，控制： ☆一般五星级酒店的装饰成本占总投资成本的 40% ☆酒店的装饰设计和装饰施工必须分别由专业的酒店装饰设计公司和有能力的装修施工公司来完成， 反对由装修承包方免费进行装饰设计的做法： 专业的酒店装饰设计公司：其目的是挣设计费、同时作好自己公司的口碑，与其所采用的何种价位 装饰材料，最终的装饰总成本无直接经济利益联系。 在能体现设计效果的前提下， 成本控制得越到位， 越能真正体现其设计能力。 装修施工公司：其强项在于施工，在保证进度的前提下，装修质量高、稳定、细节处理完美，能达 到这点就已经很不错了。现在的很多大型装修施工单位都下设了设计部门或设计室。但其接的单，大 多是写字楼、住宅、商场、学校、机关、酒楼一类的。接到高星级酒店设计的单子了，多是临时再聘 请专业的酒店设计师来进行设计，出的产品的质量、稳定性，就不好说了。 由装修承包方免费进行装饰设计的后果