住宅与商铺成本究竟一样还是不一样？房地产企业财税管理中地关键成本分摊技巧.pdfVIP

住宅与商铺成本究竟一样还是不一样？房地产企业财 税管理中的关键成本分摊技巧 房地产企业的成本核算类别多，历时长，情况复杂，加之成本的核算与结转对于各 个税种影响巨大，成本核算成为企业财税管理中的难点和焦点问题。 房地产企业成本核算包括成本对象设置、成本的归集核算、完工标准的确认、共同 成本的分摊以及成本的结转等多个重要环节。今天跟大家聊聊其中较为复杂的成本 分摊技巧。 实务中，很多企业财务人员也对于不同产品的成本分割表示困惑，比如：住宅和商 铺成本究竟是否一样？该不该一样？我们的第一感觉首先是：不应该一样。但如何 才能体现出不同？这种不同对于财税结果的价值何在？ 一、会计上对于成本分摊的描述 《企业产品成本核算制度》中对于这个问题做了原则表述： 第三十四条 企业所发生的费用， 能确定由某一成本核算对象负担的， 应当按照所对 应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算 对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。 按照这一条的原则，我们可以将成本分为两类，一类是直接成本，能够确定由哪个 成本对象承担，一类是间接成本，由几个成本对象共同承担。具体处理原则如下： 成本类型 判断标准 处理原则 直接成本 一个成本对象承担 直接计入该成本对象成本 共同成本 多个成本对象承担 在多个成本对象间进行分摊 依然回到住宅和商铺的例子， 我们从成本的几个主要方面来看看这种分类如何实施： 1、土地成本 在大多数招拍挂当中，整个项目的土地表现为一个整体，在单独的一块土地上可能 既有商业，又有住宅，但土地出让合同中如果无法准确区分商业土地和住宅土地的 出让金价款，那么土地成本将成为共同成本，需要按照一定的方法分摊。由于所得 税中规定了土地成本的分摊应当按照占地面积法，因此实务中企业会计处理也基本 采用此种方法，避免会计和所得税差异。占地面积法具体方法略。 2 、前期工程费 虽然是一个较为庞杂的科目，但基本都是为整个项目服务，因此应属于共同成本， 分摊的方法在企业所得税中无明确限制，实务中基本采用建筑面积法进行分摊。 3 、建安工程费 这个科目是整个开发成本的核心，无论从重要性还是数据占比。建安工程费包括建 筑、安装和装饰三大类。每种成本究竟属于直接成本还是共同成本需要区别对待。 先来说说建筑吧，作为建安工程费中最重要的内容，建筑通常由总包方统一实施， 最终出具决算报告。对于住宅和商业分别应当对应多少成本，决算报告中一般不会 准确区分。如果是这样，则是共同成本需要在住宅和商业中分摊，分摊的方法仍然 采用建筑面积法的话，住宅和商业的建筑成本变成一样的。这同我们的观感是矛盾 的，在两种产品的设计上，最大的区别在于层高，商铺的层高通常超过 4 米，而住 宅的层高通常不高于 3 米，层高的巨大差异意味着两种产品的建筑成本应该不同， 但分摊方法无法解决这个问题。唯一的办法是要求决算报告中进行区分，这样的话 建筑成本可以明确到每一个成本对象，自然从共同成本变成了直接成本。 在安装和装饰工程中，由于产品属性不同，功能各异，安装和装饰也同样具有一定 的差异性，有些成本只为单一产品发生，自然就应该是直接成本，典型的如外立面 装饰，住宅通常采用涂料处理，商铺通常使用干挂石材，而写字楼标配通常是玻璃 幕墙，那么对这些成本直接计入对应产品也就顺理成章。 因此，建安工程费不能一概而论， 应根据各部分成本明细内容进行分析， 区别对待， 精细核算。 4 、基础设施建造费 基础设施主要是社区管网工程费和园林绿化环境工程费，都属于为整个项目服务， 因此应为共同成本，按照一定的方法（基本为建筑面积法）进行分摊。 5 、公共配套设施费 公共配套设施为整个项目服务，也应定义为共同成本。所得税明确要求按照建筑面 积法进行分摊，会计处理趋同即可。 这个部分成本的关键在于是否需要将会所、 幼儿园、物业用房等配套作为成本对象， 先单独归集再做二次分摊。我们的建议是应当按照完整的程序进行上述操作，不能 偷懒直接进行一次分摊，因