山东淄博尚诚大厦商业项目营销方案_155PPT.ppt

尚诚大厦营销方案;前言 我公司对本项目进行了市场调研和论证,对项目的优劣势、产品进行了客观的分析，结合项目面临的市场环境提出了项目营销规划及推广执行措施，并完成了本项目的《营销方案》。 请贵公司领导审阅。 ;第一部分 项目背景 ; 一、项目概况 项目位于张店区柳泉路嘉信贸广场以北，总占地面积10.35亩，规划总建筑面积1.9万㎡，由山东兴隆房地产开发有限公司开发建设。 ; 二、项目进展 1、目前项目地块为净地； 2、项目处于施工图设计及报审阶段中，计划09下半年动工，2010年竣工； 3、项目组织销售工作处于前期准备阶段； ;项目地块现状：; 三、本次报告需解决的问题 1、分析项目市场定位； 2、确立项目形象定位； 3、提出项目整体营销规划； 4、计划项目具体推广措施。 ;第二部分 市场研究 ; 一、市场环境综述 （一）淄博市整体经济形势 2008年，淄博市生产总值完成2300亿元，增长13％以上；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长11％和13％以上； 09年在国际金融危机影响逐步弱化前提下，淄博整体经济实现稳步上涨。 ;（二）淄博市土地、房地产管理政策变化 2008年至今，淄博市从严落实、执行土地政策和房地产管理政策，对淄博房地产市场产生较大影响： 1、土地政策 开发用地急剧减少，开发商获得开发用地的难度加大、用地成本明显增加； 2、严格的房地产规划、建设政策， 对项目的规划设计等方面产生较大影响，间接的降低了项目开发利润。 ; （三）金融政策 2009年下半年，部分银行（建设银行）严格限制对商业办公物业贷款的审批，严格执行对二套房贷贷款政策调整； 在该政策的影响下，房地产投资成本增高，投资人群的投资积极性受到较大影响。 ; 二、市场综述 （一）房地产供应市场 1、2009年上半年，淄博市中心城区 新开工面积82.63万平方米，同比增长59.3%； 竣工面积111.37万平方米，同比增长12.94%； 预售面积41.97万平方米，同比下降16.13%。 ;1-6月份完成新开工面积走势及同期对比 ;1-6月份商品房预售面积走势及同期对比 ; 2、价格变化 淄博市中心城区市场销售均价约2972元/平方米，同比增长12.62%。 其中柳泉路沿线部分地理位置优越、建设品质优良的开发项目，房价大多在3500元/㎡左右； 08???下半年至今，住宅物业销售速度明显加快，淄博住宅市场销售价格增长幅度约500元。 ;2005 -2009年全市商品住宅上半年同期预售均价走势图 ; 3、淄博本地房地产市场在经历了08年下半年的整体市场低迷期后，09年初房地产市场迅速转变，市场交易活跃。 4、淄博商业市场近年来总供应量较小，影响商业物业销售的关键是物业的地段和投资回报率。 ; （二）需求市场 1、淄博市外来人口增长相对缓慢，房地产市场消费以内需型为主。 2、随着淄博市经济持续增长、居民收入不断增加和住房消费理念的转变，消费需求逐渐分化： （1）传统的自住型需求、改善型需求、舒适性需求等梯度消费模式 （2）日渐增多的城市年轻群体对小户型需求、划片入学政策对“学区房”需求、投资型需求等多元消费模式。 3、办公、商铺等投资型物业经过几年的发展，客户逐渐成熟，投资意识增强，同时投资更加谨慎、理性。 ; 三、公寓市场 （一）公寓项目分布 ;（二）公寓项目统计 ;（三）公寓市场分析 1、公寓市场基本状况 （1）目前淄博市公寓项目供应总规模约25万平米； （2）公寓的类型以居家公寓和商务公寓为主； （3）公寓产品的主力户型面积区间从30—60平米； （4）目前市场整体销售均价约3600元/平方米； （5）销售情况普遍较好，其中25—50平方米的小户型产品最受欢迎； （6）公寓的客户群体以投资客户为主。;2、公寓产品特点 当前市场上开发的公寓物业可以细分为三类：居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓，其特点如下： ; 3、研究结论 （1）受市场整体供应量减少及公寓投资价值显现的双重影响，公寓的销售价格将会稳步增长。 （2）随着公寓市场的逐渐成熟，在条件具备的前提下，商务型公寓具有价格适中、投资回报率高等特点，将成为公寓市场的主导供应产品。 （3）随着近几年淄博市场上公寓产品的供应，公寓的投资价值已被客户认知和认可。 ; 四、商业市场 （一）中心城区商圈分析 ; 淄博市在城市发展