宁波和美置业项目营销策略提案报告_115PPT_XXXX年_天启.pptx

;;报告结构;时间;项目面临一个怎样的区域级别;高新区东临宁波深水良港--北仑港，南接杭甬高速公路，西靠宁波市区，北连杭州湾跨海大桥，是宁波实施科教强市“一号工程”的重要载体和中国科学院高新技术成果产业化的重要基地.;东部新城位于宁波中心城三江片区东部，与三江口老城中心形成“一心二核”城市格局定位未来新的城市中心，将为宁波实现城市发展战略，拉开城市框架，拓展城市空间，提升城市功能，提供一个很好的发展契机。 ;;;东部新城未来 规划无限美好;项目本体分析;;8;;1#;;;;;;市场概???;市场概述;项目竞争分析;区域楼盘分布图;项目;甬江;市场概述;市场概述;;市场概述;市场概述;市场概述;市场概述;市场概述;;;市场概述;市场概述;;市场概述;华翔1#楼楼层平面图(初步规划方案);2梯9户，41-55平米 主力44-46平米，一室一厅一厨一卫;4梯9户， 94、97、110、112平米 主力94-97平米，两室两厅一厨一卫;开发商;国投项目 A1 127;市场概述;市场概述;项目综合比较;市场概述;;市场概述; 一座生活城； 两个上升城区的纽带； 三幢点式能居住产品； 三种板式纯居住产品； **万区域最低总价产品；;价格优势;项目需求分析;市场概述; 根据区域在售个案的参照结合本项目的实际情况，我们认为本项目的客户主要由以下三类组成： 一、大江东片区客户 二、镇海、北仑客户 三、补充客户;区域特征：包括骆驼、庄市、小巷等 年龄特征：25-35岁 职业特征：大型企业员工、小型企业主、高教园区教师、个体经商户 家庭结构：家庭成立初期 置业目的：入户宁波 需求产品：一房两房为主、三房为辅;100组抽样客户中，关注度最高的除了常规的价格、户型、面积以外，还有付款方式、景观及区域发展 ——建议以区域发展及景观优势，拉升本案价值； 针对性制定优惠的付款方式；;报告结构; 本项目如何快速、安全突围？ ;推广策略 形象定位：打造融合区域价值，植入住宅属性，以优势居住品质突围； 把握精准的目标客户导向； 强化细节，走品质路线； 阶段性释放项目信息，引爆蓄客；;报告结构;推广策略建议;推广策略;打造融合区域价值，植入住宅属性，以优势居住品质突围;SLOGAN;;和美·澜岸国际;阶段性推广策略;售楼处开放;售楼处开放;春季房展会;样板房开放;蓄客期;后续推广;销售策略建议;跑速度，缩短竞争周期； 板式产品先行入市，为项目植入住宅属性； 根据市场竞争产品推量及时间，进行差异化产品推售； 中后期交叉推售，挤压销售，提升去化速度；;团队进场培训考核;1、“圈”策略;;;;推案基本分为三个大节点， 2010年10-12月，2011年5月，2011年10月，每批次推案去化周期计划为4至6个月，实际推售节点根据市场竞争即时调整； 根据基本营销策略，推案产品前期主要以类住宅产品为主，营造项目住宅形象； 中期开始交叉推售，通过住宅产品提升蓄客量，用差异化产品挤压销售，提升去化速度； 每批次推案产品、体量及时间节点根据政策调控、客户测试即时针对调整;价格策略建议;价格制定原则;本案面积比准价格;本案面积比准价格;江南一品后期在售70年精装公寓价格17000元/平米（1500-1800元装修标准）。同时本案为商业性质用地，40年使用产权，从市场接受度考虑，——预计本案板式住宅价格在14000元/平米左右；;通过平开高走的价格释放策略达成项目整体价格、资金回笼目标： 初步设定住宅入市价格为14000元/㎡，前两批次住宅推案计划实现超过3%的价格涨幅； 2011年5月推售，希望通过前期住宅及公寓的热销，实现超过10%的价格成长； 2011年10月份最后一批次推售，通过推案产品的优势资源，配合传统市场旺季，实现进一步价格拉升，板式产品价格拉升至17500元/平米，点式公寓价格16000元/平米。;商业项目首付五成，如何规避劣势？;商业综合建议;建议： 1、部分持有，部分销售 2、统一管理，把握商业层次 3、部分招商先行 具体销售及经营建议： 1、一层：鉴于一层产品市场需求，考虑资金回笼目标，建议一层产品全部销售； 2、二层：二层产品市场销售阻力较大，销售可根据实际需求情况调整，可对部分体量进行持有经营； 3、招商先行启动，通过现有投资回报提升销售去化速度。;业态细分目标： 1、各业态以满足小区内部需求为主导，吸引品牌商家进场； 2、各业态尽量补足区域商业空缺，拉升商业区域价值； 业态细分建议： 1、一层：从总价接受范围分析，建议一层商业进行小面积分割，规划为小型商业业态，并进行排他性出租管理——以中小型便利商店或小型超市，配合高档次生活用品业态（高档