廊坊塞纳河谷二期升级营销方案.pptx

;再上一个巅峰 塞纳河谷二期升级营销方案;塞纳河谷二期推向市场，不仅仅是简单的产品升级，而是一次在深度和广度上对市场的“双升级”。 深度：做深廊坊市场。 广度：做进北京市场。;做深廊坊市场，是要站在廊坊第一名盘的基础上，进一步巩固和提升塞纳河谷项目品牌的地位，制造市场区隔，深度建立品牌上的排他性，要做到唯我独尊，塞纳河谷必须借助二期，完成一次大的品牌形象升级： “廊坊第一名盘”的下一个巅峰， 是“廊坊顶级名盘”！;做进北京市场，对塞纳河谷来说意味着我们做的是一件成王败寇的事情，要在北京市场获得一席之地，并在同类项目竞争中取得优势地位，必须解决两个问题： 1、站位问题：找准细分市场 2、地位问题：明确在细分市场的差异 化核心竞争力;本方案将围绕三个部分展开： 1、如何认识两个市场的二期？ 2、双市场启动，如何营销二期？ 3、如何推广二期，实现双市场互动？;■如何认识两个市场的二期;■他眼看塞纳 廊坊印象 问：廊坊市别墅都在哪里呀?最好的大概多少钱？ 答：最好的大概就是塞纳河谷了，大概14000一平米。 ——来自百度问答 廊坊关键词：最好的别墅社区;■他眼看塞纳 北京印象 “廊坊这么近啊！一觉没睡醒，就到了！” “这院儿原来比别墅都显宽敞！北京还真没见过！” “这么好的房子，一定很贵吧！” ——来自企业中国网 搜房看房团《廊坊塞纳河谷 缘何得到北京人青睐》 北京关键词：没想到的好别墅;■塞纳河谷二期解读 塞纳在廊坊－品牌升级来自产品升级 在廊坊低密度高端项目中，塞纳河谷以六大“唯此”价值稳居第一名盘宝座，可以说在廊坊，我们一直都是“综合全优生”。 二期升级产品推向市场，从别墅社区到群岛别墅区，意味着塞纳河谷又添一大“唯此”价值，而且在目前的市场上，这一“唯此”价值是压倒性的、不可替代的，可以说二期产品的升级， 让我们从一个“综合全优生”，升级为一个“领袖全优生”。 产品规划升级价值，是塞纳河谷成为廊坊顶级名盘的根本价值。;二期产品升级确立了塞纳河谷作为廊坊顶级别墅社区的两大唯一性：;1、唯一的群岛别墅区规划： 绿岛＋海岛＋独岛＝417亩罕有群岛别墅区 叠拼＋复式＋跃层＋平层多元产品＝2761个岛主家庭;2、唯一的 全家庭＋全花园 “双全”户型： 全家庭功能空间＝ 满足一家三代同堂敞居梦想 全花园型景观空间＝ 2761个花园景观家庭;两大唯一性 ＋ 六大“唯此价值”， 塞纳河谷已经在产品上排除了来自其他项目的竞争，重要的是，我们要在市场认知上确立项目的唯一性，首先要解决“对廊坊置业者说清楚塞纳河谷的唯一性是什么”的问题。;廊坊置业三个关键词： 1、重复置业： 几套房子，最好的一套自住，搭配几套投资。 2、成长型置业： 廊坊的升级置业需求来自家庭的自然成长，原来 自住房被更高品质的产品取代，转为投资房。 3、高端置业向新区： 低密度别墅项目受欢迎，成为廊坊高端家庭优化 自住的首选。;结论： 在廊坊高端阶层，自住首选是低密度高端项目，而别墅社区购买阶层，需要被满足的是物质和精神两方面：;所以我们做深廊坊市场，首先需要完成对顶级产品的明确诉求：;塞纳在北京－需求创造市场，需求决定市场。 2009年，来自大北京生活圈的四层置业需求： 第一层，五环以内的都市核心生活圈。 在北京，城市中心依然是置业热点，但是随着土地供应量的稀缺，城市中心物业呈现高端化、精品化、顶级化趋势，城市中心置业成本迅速升级，这导致都市核心生活圈迅速小众化，这个北京内核生活圈已经向顶级化发展，富裕中产阶层置业需求挤压外溢。;第二层，京郊健康生活圈。 这个生活圈分布在城市五环以外沿线，新城发展带和绿化隔离带区域内，以环境优势和交通配套取胜。 京郊健康生活圈产品供应分两类： 一类是高端别墅，因别墅用地稀缺价格飙升，已经将大多数购买者排出门外； 另一类是高层住宅社区，满足的是城市白领对品质居住的需求。;第三层，近京生活圈。 这个生活圈界定在距离北京城市中心1小时车程的北京周边区域，多在西南方向的涿州，东南方向的廊坊、香河，西北方向的西三旗、百望山，以及东北方向的怀柔、密云。 近京生活圈的优势在于高性价比的低密度社区，满足城市高端中产家庭对别墅生活的需求，我们统称这类项目为京郊别墅小镇。 塞纳河谷就在近京生活圈的范围之内，在近京生活圈，目前的代表性项目有：西南方向的琉璃湖别墅、西北方向的百旺茉莉园、东南方向的大运河孔雀城。;第四层，环渤海滨海度假生活圈。 这个生活圈包括北戴河、秦皇岛、山东半岛的青岛、烟台、威海。随着北京人均GD