山东田禾置业昌乐农副产品市场项目营销方案_93PPT_XXXX年.pptVIP

田禾置业 （2010）昌乐项目营销方案;本提案逻辑思维导图;1;;1;核心问题：如何实现项目成功开发运营？;1;项目发展战略定位;本案成功的客观条件是什么？;1、区域消费人口;农副产品大型批发集散基地还非常少，常常作为农产品市场的附属物，真正意义上的农副产品专业市场少之又少，而本案立足农副产品专业市场，其功能上应体现出两点，一个是特：即引导经营特色化，形成特色农副产品链；一个与其辐射人群向对应，是大。 即有特色的大型农副物流批发基地。 ;综合以上分析，依据我们多年商业操作经验以及本案的实际情况，我们认为本案承载着以下三个功能： 1、辐射全省的省级大型农副产品批发城 2、辐射全省的省级大型农副产品物流集散地 3、辐射全省的省级大型特色农副产品贸易中心 ;案名建议;■项目客户定位;对客户的定位是商业项目展开工作的最重要??据。只有定了客户方向，才能使营销策划因地制宜，有的放矢。 客户定位分两块，一块是投资客户，一块是商业客户。;核心客户群;经营客户——：35% 客户描述： 大中型公司的区域布局需要 认为具有投资和经营双重价值考虑的大中型公司 有扩大经营需要的散户业主 希望在新市场占据一席之地的客户 置业目的：自用;金字塔越靠上，就越能标高商业项目的商业价值，对项目起到更大的带动作用，且商业自有程度越高，而金字塔越靠下就说明商业氛围较好，但租赁情况就比自有度高。 这就决定了我们的招商客群锁定在昌乐以及昌乐周边县市的农副产品的大中小农副产品企业和自营者，并以直销方式挖掘更多金字塔顶层的资源。;项目核心辐射区 项目次级辐射区 项目三级辐射区 力天世纪客户富集区;鲁中国际农副城;项目发展战略定位;本部分包括本商业项目的盈利模式、招商销售关系、租售价格确定三部分。;纯 销 售;营销方式：引进行业品牌客户，提升项目整体价值； 利：统一规划管理，有利于招商工作开展；售价大幅提升，快速收回成本；出租部分物业在商业发展成熟后价值更高，可以以整体出售、抵给银行融资；可兼得快速回笼资金和长期稳定的现金流；能获取项目未来的增值收益；可用销售回款和租金来投入改造工程和后期管理，节省投入成本。 弊：出租部分商业未能在短期内回笼资金。;根据我们的操盘经验、项目的实际情况以及周边同类项目的招商策略判断： 全部出租、带租约销售均不适应开发商快速回笼资金的需要， 全部出售不利于快速活跃市场，为后期销售埋下隐患。;招商销售关系;招商 销售;确保成功招商的招商策略 ;项目发展战略定位;——市场比较法;因素;比较楼盘;图例：;高价值策略 ;项目发展战略定位;一期在具体规划中需要突出特色性商业特点，不但要依照农副产品进行规划分类，还需要开辟地域特色性农副产品区。我司建议在一区内开辟台湾农副产品园区等南方热带农副产品园区或者国外农副食品园区，以突显特色化农副城之与他不同之特色。;银行、超市、营业厅、餐饮、洗衣店等 ;主题性商业已经成为商业发展的一个大趋势，这也是彰显我项目特色之手段。我司建议在各个规划区树立标示性指引雕塑，这样即通俗易懂，又增加了项目的品味与高度。;充分利用项目靠近主干道这一地利优势，将项目包装为国道上的地标性风景线。以项目自身为自己做广告。建议项目外围立面以条形两色为主，勾勒流动的建筑学美感。;主商业干道保持在10米左右，通过努力争取公交车通过小区，使小区自身实现从封闭性商业到大众性商业的跨越。同时，通公交也是给投资者的一个强力刺激，这对销售以及招商的盘活具有不可估量的意义。;项目发展战略定位;推广宣传是否成功的关键在于是否抓住了核心思路，现在普遍的做法是“一铺养三代”之类的比较初级的推广理念，现代投资者已经对此大众化推广方式并不过敏。 本项目推广定位包括两方面，一个是招商定位，一个是销售定位。 招商定位突出商业最大特色在于特色本身，也就是说项目最大的特色在于它是一个特色性商业。 招商推广定位： 买万国农副品，到鲁中农副城。 销售推广： 营销推广定位需要依据各阶段之不同进行不同定位，后面营销部分将重点解析，本处不再赘述。;1;营销推广;营销总控图;2010年;营销推广;营销推广策略;1月——3月营销准备;除昌乐营销中心外，我们建议在淄博临淄区、潍坊、青州、寿光周边城市设销售网点。昌乐周边城市 是三线中等城市以及全国百强县，富集大量社会资本，在周边城市开拓营销网点可以最大程度吸收周边投资客群，在短时间内实现快速销售。;现场包装;;;;;;;;销售队伍组建及培训;附：投资收益分析表;营销阶段：亮相战 时间：2010年4月 阶段主题 鲁中第一农副城整装亮相 目的： 在短时间内确立起项目的知名度，并引起广泛的行业关注。树立起政府支持、行业关注的高度形象。 推广主题 鲁中农副城引领齐鲁农副产品市场全面升级 山东农副行业巨头齐聚齐鲁第一农副城 昌乐、潍坊、