宁波江东物流中心商业项目营销策略报告_76PPT_XXXX.pptxVIP

提报时间：2010.9;写字楼A;区域位置：;单身公寓;优化建议：;柏业观点：; 三层裙房商业;区域特色型;裙房商业定位;三层：写字楼B区引进原物资城的大小商户，结合写字楼，发展大型电子交易平台—— EMW销售系统。;Materials 物资;EMW;刚才提到了与 写字楼 结合，怎么结合？;写字楼;我们的写字楼在市场处于什么位置？;宁波写字楼供应分析;宁波写字楼库存分析;科技园区;宁波重点个案借鉴—— 配套：;三宝国际金融大楼;物业类别：写字楼、购物休闲中心、商铺 装修部分：公共部分精装修 物业地址：海曙??江口 毗邻乐购超市和天一广场 开 发 商：银亿房产 容 积 率：8.2 楼层状况：23层、 27层、 40层 车 位：机动车位705个 用地面积：17014平米 总建面积：170000平米 单层面积：标准层面积1200平米 景观设计：德国GMP美国HBA 销售代理：银泰销代 价 格：23000-28000;银泰国际;中信银行大厦（金隆国际）;空中花园广场和景观大堂 近1200㎡的露天空中花园广场，200㎡景观艺术喷泉广场 近700㎡精装挑高9.5m豪华大堂 6部进口奥的斯电梯 美国麦克维尔分户计量集中式中央空调 由第一太平戴维斯执行顾问，亚太酒店物业进行管理，物业费为9元/㎡·月 智能化设计：包括网络系统、综合面线系统、视频监控系统、防盗报警系统、电子巡查系统、停车场管理系统、门禁系统、紧急广播及背景音、机电设备监控系统、智能家居系统等，达到5A智能化标准;项目占地38700㎡，总建62151㎡，其中办公楼面积24724㎡，共39层，其中办公楼4－19层。单层面积1400㎡，层高4米。共有地下车位634个。;地处宁波商业核心地段 外墙双层中空玻璃幕墙 120平方米挑高11米精装修大堂 瑞士迅达电梯；3米/秒，5部客梯1部货梯，电梯等候时间30秒 VAV变风量空调系统 5A智能化 宁波城市广场物业，10.0元/M2·月;五幢组成，1#楼为26层商务大厦，9#楼、10#楼为25层写字楼，11#楼、12#楼为21层写字楼 总建12万平米，其中1#楼建面55000平米，每层面积2250平米，层高3.7米，配大型中央空调、5A智能化管理系统；其余四幢总建约60000平米（9#、10#楼层高3.2米，11#、12#楼层高3.2米，单层面积均705平米） 景观设计：绿化率为40%（如中庭花园、中庭广场、屋顶花园、游泳池等） 1#楼租金1.3元/平米/天，物业费4.8元/平米/月； 98%出租率，大都为外贸型企业，数家政府单位； 9#—12#租金1.1元/平米/天，物业费3.8元/平米/月； 1#楼设8部LG原装进口电梯（6部为客梯，2部货梯） 空调系统：1#楼采用大型中央空调，9-12#楼只给客户预留了家用型的空调机位 车位配比：共计约460个，总体来说车位比较充足; 地理位置; 在对江北、江东、海曙老三区的写字楼租赁客户类型调查中发现，受特殊地方经济影响，国际贸易所占比例较大，三区中的比例分别为26.55%、42.93%、28.98%；国际货运所占比重也较大，分别为33.72%、12.68%、27.54%；管理咨询类公司由于受地域影响较小，所以区内分布相对较均衡，且比例较小，分别为6.45%、6.59%、8.1%；广告类和管理类咨询公司分布也较均衡，分别为7.06%、2.44%、3.27%.;区域分析： 主要的客户来自于海曙、江东、郊县及部分外地客户。客户具有较强的流动性，各个区域的客户比例较为平衡。;设备设施——电梯;设备设施——空调;项目名称;设备设施——停车位;柏业观点：;在群雄逐鹿的写字楼战场上， 本案的市场切入点在哪里？;“5A”级： OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，而不能作为评判写字楼等级的标准。 甲级： 是目前行业内自发形成的一种通行叫法，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征： 管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通、商务化等等。 ;竞争策略;独特的市场定位;;2、目标客群;宁波华东物资城商户调查;经营方式：;经营方式：;在所有受访者中，客源各有不同，但均以老客户为主。 大部分商户以门市销售为主，仅个别商户已经实现了在网络上的交易。;有网络客户的商家中，主要是塑料类商家，五金类很少。 在此类商户中，网络交易