北京市住宅物业服务统一标准.docVIP

7住宅物业服务四级标准 7.1基础要求 7.1.1用户服务场所 1设置用户服务中心，配置办公家俱、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。 2公告物业服务企业资质证书或复印件、项目责任人及关键服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务，公告特约服务项目及服务标准、收费标准。 3用户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其它时间设置值班人员。 4设置并公告二十四小时服务电话。 7.1.2人员 1从业人员按摄影关要求取得职业资格证书。 2服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。 3配置物业服务项目责任人，房屋建筑安全管理员。 4项目责任人含有3年以上物业服务企业相同岗位工作经历，为本市项目责任人信用信息档案登记在册人员。 7.1.3制度 1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 2建立突发公共事件应急预案。 3建立培训体系，定时组织培训、考评。 4建立物业服务工作统计 7.1.4档案 1建立物业管理档案， 2配置专职档案管理人员，有档案资料室。 3应用物业服务软件管理基础信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 7.1.5标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提醒等物业服务标志。 7.1.6用户服务 1每十二个月第一季度公告上十二个月度物业服务协议推行情况、收支情况、本年度收支预算。 2包含业主或使用人正常生活关键物业服务事项，应在关键出入口、各楼单元门内张贴通知，推行通知义务。 3对违反治安、计划、环境保护等方面法律、法规要求行为，应劝阻并汇报相关行政主管部门。 4水、电急修20分钟内、其它报修30分钟内抵达现场；由专题服务企业负责设施设备应在30分钟内通知。报修回访率应不少于30%。 5业主或使用人提出意见、提议、投诉在2个工作日内回复。投诉回访率100%。 6每十二个月最少公开征集1次物业服务意见，问卷率80%以上，公告整改情况。 7每个月组织1次项目服务质量检验，关键节假日前组织安全检验。 8每十二个月组织业主参观共用设施设备机房。 9每十二个月最少组织2次小区文化活动。 10关键节日进行美化装饰。 11设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。 12按要求投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 13有条件提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。 7.1.7专题服务委托管理 1签署专题服务委托协议，明确各方权利义务。 2专题服务企业应符合相关行政主管部门资质要求；操作人员应持有对应职业资格证书。 3专题服务企业人员统一着装，佩戴标志。 4对专题服务进行监督及评价。 7.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护 7.2.1综合管理 1建立房屋及共用设施设备基础档案。 2运行、检验、维修养护统计应每个月归档。 3组织实施房屋使用安全情况评定检验。 4共用部位检验中发觉问题，应根据责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现故障及检验中发觉问题，应即时组织修复。 5每十二个月第四季度制订下十二个月度维修养护计划。 6特种设备根据相关要求运行、维修养护和定时检测。 7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检验并落实防范方法。 8设备机房 1）每个月清洁1次，室内无杂物。 2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。 3）在显著易取位置配置消防器材，每个月检验1次消防器材，确保完好有效。 4）设施设备标志、标牌齐全。 5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6）交接班统计、工作日志等齐全、完整。 7.2.2共用部位 1房屋结构 每三个月检验1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全判定，同时采取必需防护方法。按判定结果组织修缮。 2建筑部件 1）每三个月检验1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2）每2周巡查1次共用部位门、窗、玻璃等。 3）每2月检验1次共用部位室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。 4）每十二个月上汛前和强降雨后检验屋面防水和雨落管等。 3隶属构筑物 1）每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2）每2月检验1次雨、污水管井等。 3）每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。 4）每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5）每十二个月检测1次防雷装置。 7.2.3空调系统 1运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检验。 2运行期间每日巡视1次空调系统，确保室内温度符合相关要求。 3制订节能方法，每个月对能源消耗进行统计、分析。 4每十二个月检验1次管道、阀门并除锈。 5每十二个月检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。 6每十二个月清洗消毒1次新风机、