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北京地域小区物业法律问题研究 中国自实施物业管理以来，物业服务便成为广大公众关注热点。中国现阶段物业管理行业尚属新兴行业，行业立法显著滞后，相关法律法规不完善且缺乏可操作性，中国第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理企业时间是1981年，中间有是法规空白期。《物业管理条例》颁布，将物业愈加步入依法运行轨道。最高“两个司法解释”公布，无疑将对物业管理行业连续健康发展起到极大推进作用。现就北京地域小区物业法律问题进行浅谈研究。 关键词：物业管理法律条例 明确物业管理法律问题 首先，必需明确“物业”和“业主”法律概念。“物业”和“业主”并不是法律意义上概念。法律意义上“物”就是指财产（包含有形财产和无形财产）。对于一幢大楼而言，就是指民（私）法上所称“建筑物”。建筑物“物权”就是建筑物财产全部权。财产全部权是一个最充足、最完整私权利，是一个绝对物权，国家公权力不得直接和主动干预。在法律意义上，物业就是指建筑物及其全部权；业主就是建筑物全部权人。 其次，必需明确单元套房全部权人之间法律关系。对于公寓建筑物而言，由众多业主组成：她们分别拥有公寓各区分单元套房全部权。对于公寓楼这个在法律上不可分割整体建筑物而言，建筑物业主之间对建筑物形成一个“共相关系”：对单元套房内部空间是“按份共有”关系，对土地使用权、公共楼道空间、设施等建筑物公共部分是“共同共有”关系。共有些人内部共同享受权利、负担义务，对外，各共有些人对共同债务负担连带责任。 再次，必需明确民事意思自治和立法之间关系。民事意思自治就是指契约自由，国家、政府不主动、直接干预私权领域和民商事行为，国家处于民商事行为“游戏规则”（即法律）制订和裁判者地位。法律渊源于社会道德和习惯，表现是民主意志和对人权（包含物权和人身自由权）和价值规律尊重，是“公序良俗”规则化、强行化和法定化，从而促进社会文明进步和市场经济条件下民商事流转良性循环。它只是对那些不符合老实信用、公平正义标准，损害她人和社会公共利益民事行为进行直接或间接限制和严禁，并不限制和剥夺民事主体之间契约自由和意思自治权。 第四，必需明确“物业管理”立法法律类型。民事立法调整是平等民商事主体自然人、法人和其它民商事组织之间民商事关系；行政立法调整是非平等主体国家行政机关和自然人、法人和其它行政相对人之间行政法律关系。中国《物业管理条例（草案）》由国务院制订和颁布，从立法主体上讲，该条例只能是行政立法，调整国家物业行政管理机关和作为行政相对人业主和物业企业之间行政关系。假如要调整业主和物业企业之间民商事关系，理论上应由全国人大常委会作为民法尤其法制订。 第五，必需明确“物业管理”主体。作为房屋全部权人业主，享受对其房屋占有、使用、处分和收益“四项权能”，她是对自己私有房地产进行自主管理法定当然主体。物业管理企业并不妥然含有物业管理权利，而必需由业主授权委托其进行物业管理，它和业主之间不是管理者和被管理者之间关系，而是提供服务和接收服务平等民事关系。奇怪是，《物业管理条例（草案）》第三十七条强制要求业主委托一个物业管理企业实施物业管理，使得物业企业对业主物业享受法定管理权，从而剥夺了业主对其房地产管理权。这么一来法律后果是：业主直接修理、维护自己财产却会侵害了她人权利而组成违法。 物业企业应该是一个泛称概念，它包含保安企业、清洁企业等等能提供物业服务全部企业，甚至能够包含作为自然人维修、清洁工人。业主和物业企业之间物业委托管理关系或物业服务关系，是一个完全意义上、最简单民事协议关系：对于具体服务项目、质量标准、酬劳标准、违约责任、协议解除等等，由双方约定；业主能够选择不聘用物业企业为其服务，也能够选择多个物业企业为其提供维修、安全、水、电等物业服务中一项或几项，这些全部属于民事意思自治范围，无须也不得由法律要求。但双方约定不能规避法律，违反国家强制性法律要求，如物业消防安全标准，必需符合中国消防安全法要求，业主和物业企业不能这么约定：业主少支付酬劳，物业企业降低消防安全保障标准；相反，业主和物业企业能够就业主财产和人身安全作出约定：假如业主财产在公寓被盗或业主在公寓被人伤害，由物业企业负全部、部分或不负民事赔偿责任。 中国住房私有化和准市场化后，住房和居住者个人单位依附关系被打破了，部分单位无法或没有能力去管理其干部职员物业了，而房地产商开发大量商品房出售后，多种由政府部门及国有企业创办国有物业管理企业应运而生，对业主物业进行带有行政特色强行性管理。这种管理特点是：收费标准由国家定，管理是官僚作风，服务质量则没有保障。伴随市场经济体制改革深入，民营和股份制物业企业出现并和传统物业企业竞争，使得物业管理服务质量和水平出现了对比和差异，业主和传统国有物业企业矛盾也开始凸现和激化