峰景俊园营销专题计划专题方案.docVIP

“峰景俊园”营销策划方案 ________________________________________________________________ 前 言 本策划方案是在和开发商进行充足沟通以后，考察了威海市房地产市场现实状况，并对项目所在片区及关键竞争对手进行了深度调查和分析后形成。 本策划方案了涵盖市场分析、产品策略及提议、营销策略和市场推广策略等多个方面内容。 巨鲨地产作为本土成熟专业营销策划企业，深知和开发商合作过程中本身责任重大，不敢丝毫懈怠，企业上下不管是案前准备还是案中销售，全部将兢兢业业，以专业服务贯穿一直。本司认为，本策划方案含有较强可行性、操作性和可控制性，并含有市场和理论等几方面有力支持。假如能够切实实施，将会取得预期结果。 在此，谨向贵企业给我们这么机会表示由衷感谢！同时，预祝“峰景·俊园”项目销售取得圆满成功！ 威海巨鲨地产咨询  目 录 第一部分、市场篇 项目所面临市场特征 项目及周围市场情况调查 消费者及消费行为分析 未来市场估计 第二部分、产品篇 项目描述 项目优劣势分析 项目目标用户定位 项目市场定位 项目生活情景描述 第三部分、营销篇 总体销售策略 销售价格策略 付款方法策略 销售控制策略 销售分期及资金回笼计划 销售准备工作 第四部分、推广篇 项目关键推广专题定位 项目关键卖点荟萃 项目推广策略 项目品牌整合策略 项目公关活动提议 项目媒体整合策略 项目包装提议 第五部分、相关设计稿  第一部分、市场篇 项目所面临市场特征 威海楼市整体情况描述 分析 项目及周围市场情况调查 周围在售物业调查 可类比项目调查 分析 消费者及消费行为分析 未来市场估计 新一轮开发烧潮到来 产品种类日趋丰富 项目营销水平提升 消费行为理性回归 一、项目所面临市场特征 （一）威海楼市整体情况描述 20XX——20XX年房地产市场开发量 指 标 20XX年 同比增加 20XX年 同比增加 20XX年 同比增加 施工面积 (平米) 312.9万 13.46% 442.4万 41.4% 531.1万 20% 完工面积 (平米) 124.31万 24.43% 169.8万 36.6% 169.7万 持平 销售面积 (平米) 98.74万 26.98% 121.2万 22.7% 150.5万 24.2% 商品房销售总额 (元) 14.7亿 31.4% 20.4亿 39.2% 24.8亿 21.6% 20XX——20XX年房地产开发投资 单位：亿元 指 标 20XX年 同比增加 20XX年 同比增加 20XX年 同比增加 全社会固定资产投资 114.22 13.8% 187.2 63.9% 370.57 119% 基础建设完成投资 30.32 24.5% 49.07 61.8% 100.67 105.2% 更新改造完成投资 20.91 28.6% 40.28 92.7% 80.84 100.7% 房地产开发完成投资 19.38 10.6% 24.63 27.1% 43.69 77.4% （二）分析 即使20XX年综合数据还未统计出来，但我们能够看出威海自20XX年以来房地产开发展现火热趋势，投资额呈显著快速增加，未来一两年内威海房地产市场竞争将会愈加猛烈。 在威海于20XX年10月获人居奖后，楼市整体上涨了200—300元/㎡（数据起源于踩盘信息）。土地新政实施，使得土地价格上涨，和钢筋、水泥价格上扬是造成房价上涨根本原因。20XX年3月份后部分楼盘上调100元左右，5、6月份整体威海楼市房价仍有部分攀升，至今年“人居节”期间，威海楼市又有100—200元涨价，整体楼市价位较高，但总体销售形式不容乐观。 公园地产大量涌现，直接提升了威海豪宅市场价位。华新园、抱海花园、海燕新村、水岸明居等威海公园板块楼盘上市，推进威海豪宅市场价位攀升，价位基础达成毛坯房4300元以上高价，公园、海景得到了前所未有市场追捧。 商铺市场活跃，商铺价格高涨，业主投资意识增强，投资金额加大。商铺投资较多，侨乡城市广场、财富中心等吸引了大批投资者进入房地产市场，并创下了一个个商铺最新高价——侨乡城市广场商场内120XX元，街边店铺20XX0元，财富中心则达成19800—24800元高价。 楼市涨价风潮，吸引了大批计划或准备购房人士进入。此轮房价上涨，很大程度上也是因为信息不透明、不对位而造成购房人心理预期产生偏差，在担心土地“断档”造成房价暴涨，害怕银行实施严审贷款、还款压力加剧情况下，不少准购房人加入了此轮购房风潮，客观上加大了需求集中放量，进而推进了房价。 楼房上涨有着多方面原因。部分开发企业利用政策和市场信息不对称，恶意炒作，加上部分媒体不加甄别，大肆渲染，使部分消费者盲目跟风，造成局部