房地产开发公司投资发展部相关问题研究应用.docVIP

房地产开发企业投资发展部 相关问题研究 1绪论 1.1研究背景 改革开放以来，中国房地产从无到有，尤其在扩大内需和全方面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，中国房地产业出现高速增加态势，有力推进了国民经济发展。然而应该客观看到，中国房地产业在取得有目共睹成绩同时，也存在着不少问题。 出现这些问题原因很多，作为房地产开发企业关键是缺乏对项目决议科学性和定位正确性，表现在缺乏对政策研究、市场正确调查和对项目标科学分析和项目定位不正确、计划设计不结合市场需求、房型结构上和广大居民需求不吻合等等。房地产开发企业只有真正意识到房地产开发前期工作在房地产开发中地位和作用，充足了解房地产开发前期工作内容和工作关键，正确组织和开展开发前期工作，才是房地产开发企业健康发展必由之路 1.2研究对象 现在中国房地产企业规模良莠不齐，小到由多个人合作成立项目企业，项目结束企业结束；大到房地产集团，几十个项目同时运作，项目分布在中国外多个城市，比如深圳万科、招商地产、上海复地等。规模经济是当今产业经济发展一条基础规律。现在世界上很过经济发达国家和地域，房地产企业全部基础形成了规模经济，比如在寸土寸金香港，新世界、和记黄埔、新鸿基地产等三家房地产巨头开发量占市场份额50%。然而房地产开发企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低是中国房地产业目前关键产业结构特点。在上海乃至全国，房地产行业前50强开发量只占到整个市场三分之一。由此可见，大型房地产企业是中国房地产行业未来发展趋势。所以本文将研究对象界定为大型房地产开发企业。 1.3研究目标 房地产开发前期工作作为房地产开发龙头，在房地产开发中占有十分关键地位，起着十分关键作用。房地产开发企业经过设置投资发展部，对项现在期工作进行专业、具体研究，能够有效避免企业盲目开发建设。 中国房地产市场发展前景毋庸置疑，但伴随政府相关土地、信贷多种政策要求出台和市场化推进，含有相对垄断优势土地资源争夺猛烈。 面对瞬息万变市场环境，发展商土地贮备及资金渠道将成为房地产开发企业竞争关键要素。在此过程中，负责项目开发前期工作、土地贮备和产品研发投资发展部将显得尤为关键。 2投资发展部概述 2.1投资发展部职责 2.1.1土地管理 经过搜集土地、异地土地信息，参与土地市场交易和其它路径，掌握和了解土地市场趋势，寻求企业连续发展所需土地资源信息。负责土地市场调研和评定，组织参与土地竞拍。定时进行项目所在地或意向市场土地成交和供求信息调研和分析。负责企业土地购置协议洽谈、约定，完成土地贮备。 2.1.2项目市场调研 以地块为关键出发点，在特定区位和级数参数下，对宏微观市场环境、竞争项目、区域市场、用户进行深入分析调研，经过系统研究市场供给、需求情况，为地块找到适合产品，挖掘潜在用户，并为项目定位提供市场依据。 房地产调研项目包含三个板块内容: 区域环境分析：区域经济发展情况分析、政策法规分析、区域发展计划、区域供需情况分析、商业配套分析、公交线路分析、自然环境分析等； 竞争项目分析：项目所在具体地理位置、交通分析、小区周围环境分析、户型及配比、小区整体设计风格、园林景观设计、绿化率分析、楼宇配套设施、销售价格及付款方法、其它营销策略分析 购房者需求调查：购房者购房目标及原因、购房者购房心理及动机分析、购房者选择楼盘时关注原因、购房者追求生活方法、购房时关键信息获知渠道等； 2.1.3市场定位 房地产开发项目标市场定位是在具体房地产市场调研和分析基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。房地产开发项目市场定位内容关键包含以下多个方面：①确立开发理念。基于企业价值观，为表现企业文化，发挥企业竞争优势，确定开发指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业长久发展，有利于品牌建设；②明确用途功效。在市场定位时应依据城市计划限制条件，根据最好最优利用标正确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充足挖掘土地潜能；③筛选目标用户。在市场调查基础上，以有效需求为导向，初步确定项目标目标用户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；④进行项目初步设计。在市场资料基础上，依据土地和目标用户具体情况，编制初步设计任务书，委托计划设计部门进行项目标初步设计，深入确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；⑤测算租售价格。参考类似房地产市场价格，利用合适方法，综合考虑房地产价格影响原因，确定本项目标租售价格；⑥依据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择合适入市时机，充足考虑到风险和利益辩证关系，提出可行营销策划方案，确保项目标顺利进行。 2.2投资发展部办事步骤 投资发展部办事步骤:市场调查→土地条件→分析和确定潜在用户群→产品定位→（户型、面积、档次等）→租售价格定位→咨询意见→方案调整→成本和费用测算→