土地增值税汇算清缴的斗争.pdf

土地增值税汇算清缴的斗争 2010年6 月10 日，给我们公司开发的小区 “国际枫景”进行土地增值税汇算清缴的省城**税务师事务所进入到我公司。省城**税务师 事务所是这样进入我公司的：我们地市共有10家税务师事务所进入到地税局的名单中，开始税征科的科长按照最公平的方式--抓阄的方 式，我们被抓到当地一家税务师事务所，我暗自窃喜，因为这家事务所的所长是我叔辈同学，即我大学同学的高中同学。当然，协调起 来容易些。可是，第二天，情况有所变化，省城**税务师事务所通过找关系走后门，市局将我公司的汇算清缴交给了这家省城**税务师 事务所，灾难开始发生第二天，省城**税务师事务所的经理到我公司，双方详细介绍了各公司的情况。对方先发制人，询问：1、贵 单位的借款合同、财务费用是多少2、车库与储藏室销售金额多少？ 我们也不示弱，回答如下：1、 我们单位银行借款很少，仅3000 万元，我司按照 《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）规定 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房 地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金 额。其他房地产开发费用，在按照 “取得土地使用权所支付的金额”与 “房地产开发成本”金额之和的5%以内计 算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按 “取得土地 使用权所支付的金额”与 “房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 由于我公司贷款少，财务费用低，少于 “取得土地使用权所支付的金额”与 “房地产开发成本”金额之和的5%，因此，我们按 照上述1+2 的5%确认对我们有利。 2、 《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的 建筑物及其附着物的行为所征收的税款。出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税， 车位的成本在计算土地增值税时也不得扣除。对方的经理无言。我想，通过近20年的税务经验，你们想到的我基本想到了，那就等着 斗智斗勇吧第二天，省城*税务师事务所派来三员大将进驻我公司，开始了漫长的土地增值税清算工作。三员大将李逵、王税和张良。 李逵是组长，王税和张良协助李组长工作。三人组先从稽查收入开始，销售合同、销售台账、发票、明细账、测绘报告等 涉及销售收入的资料全部整理好搬到会议室。因为我们公司的预收账款及销售收入科目是按照开发小区的楼栋号-单元户- 层数-东西户一一设置的，既方便公司每月与销售部核对账目，更方便税务的随时稽查。在这里提醒同行们，做账尽量明 细，既然我们不偷税，何必做帐那么粗，让人觉得怀疑。 重点关注的收入节点我早已考虑到，并已经做好了解释的准备。重点关注的收入点有：1、储藏室、车库的收入2、有无地下 车库？3、人防工程是否改为地下车库？4、测绘报告与销售合同的面积差的收入是否做到账面？5、会所是否销售？ 出租？6、幼儿园是否销售、出租？7、商业房是否有自用及出租部分？8、是否有代收代缴费用？9、同等品质的房 子销售价格是否接近？有无价差较大的问题？10、是否单位职工售房价格偏低现象发生？11、是否存在账外账？ 第三天早上，来到李逵组长所在的办公室，看到没有水果了。于是安排公司美女出纳买点荔枝、圣女果、香蕉，买了几盒苏烟 （我们这 里算是较高档次的），由于有位女注税，我还安排买了木糖醇。别的不说，服务要周到啊！ 稽核成本和费用由张良先生 （带着个眼镜，文绉绉的）负责。七项成本一一核对，由于我们公司把财务费用资本化了，将利息 支出作为开发成本-利息支出。不过国税函[2010]220 号 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支 出，应调整至财务费用中计算扣除。我们的项目基本情况是这样子的：12 万平方米，1.06容积率，分三期开发，三年开发完毕。 一期是普通多层，二期普通多层，144 平方米以上的3000平方米，商业房3000平方米。三期是小高层，单户大多超过144 平方米。小 区不大，户型不算多，论说清算起来比较简单。其实看似简单，从与税务所李逵等的交流看，任重道远啊 看似六项成本，土地增值税是按照成本分项进行清算的，并且把土地及拆迁补偿费还单独跳出来，我想可能突出“土地增值”税的缘故 吧。六项成本的二级三级明细在此不用细说，对各位来说会计科目是小儿科了。关键是成本的归集和分配就应该注意了。因为 计税成本对象的确定原则如下： （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；