土地增值税讲课稿.pdf

土地增值税 第一节 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物 (以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单 位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 取得收入是指以出售或其他方式有偿转让房地产的行为，不包括继承、赠 与方式无偿转让房地产的行为。 第二节 征税范围 一、征税范围 根据 《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范 围包括： (一)转让国有土地使用权 这里所说的 “国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 (二)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 这里所说的“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地 下的各种附属设施。 这里所说的“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏 的物品。 二、征税范围的界定 在实际工作中，我们可以通过以下三个标准来判定 （同时满足）： (一)转让的土地，其使用权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税 征税范围的标准之一。 根据 《中华人民共和国宪法》和 《中华人民共和国土地管理法》(以下简称 《土地管理法》)的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除 由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依 照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。而农村 集体所有的土地，根据 《土地管理法》、《城市房地产管理法》及国家其他有关 规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家 所有时，才能进行转让。将集体土地转让给其他单位和个人的情况，应在有关 部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的 征税范围。 (二)土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定是 否属于土地增值税征税范围的标准之二。 这里有两层含义： 1．土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让 与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，属于土 地买卖的一级市场。国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取 得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，它属 于土地买卖的二级市场。土地使用权转让，其地上的建筑物、其他附着物的所 有权随之转让。 2．土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。是 否发生房地产权属(指土地使用权和房产产权)的变更，是确定是否纳入征税范 围的一个标准，凡土地使用权、房产产权未转让的(如房地产的出租)，不征收 1 土地增值税。 (三)是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。 土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。 如房地产的继承，尽管房地产的权属发生了变更，但权属人并没有取得收入， 因此也不征收土地增值税。 需要强调的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土 地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。 【例】政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收取地价款 1000万元，B企业取得有关土地使用证后，将其在土地上建造的一栋房屋转让 给C个人，取得收入100万元，C于两年后将该房屋赠送给孙子，B又将1/3 出 租给D企业5年，年租金50万元，另外B从E村委会取得该村土地30亩使用 权，支付费用500万元，水位土地增值税纳税人？ 三、若干具体情况的判定 (一)以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的 这里又分为三种情况： 1、转让国有土地使用权的。这种情况是指土地使用者有偿受让土地使用权 后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发， 即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地出售出