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投资建议书稿 投 资 建 议 书 前言 在投资一个项目之前，投资决策必不可少。而作出一个投资决策需要解决两个方面的问题：一个是为什么要投 资的问题，另一个是如何投资的问题。从投资政策依据、行业依据及公司发展依据三个方面可以回答为什么要投资 的问题；从投资发展规划、投资收益预测与分析、投资风险分析三个方面可以解决如何投资的问题。对于本项目而 言，所涉足的房地产行业，既是充满暴利的行业，同时也是风险很大的行业。因此，前期投资决策就显得至关重要。 概要 1 - - 投资建议书稿 一、投资背景——政策及经济依据 对房地产投资开发环境全面、客观的把握是房地产开发投资的前提条件。武汉市经济持续稳定的增长将会在很大程度上促进房地产的投资开发，同 时房地产业相关制度的逐步出台与完善为房地产投资开发垫平了道路。 武汉是一个拥有数百年的历史和800 万人口的大城市，数度被评为 “21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的 再次腾飞。 （一）产业政策 土地政策 2002 年6 至7 月，武汉市相继出台了 《武汉市土地储备管理办法》等11 个政策法规文件 武汉市成立了土地资产经营管理委员会，建立了全新的土地 资产经营模式。武汉市国土资源管理部门加大了土地收购储备力度和土地市场建设的规范。努力营造公开、公平、规范的投资环境，使得武汉市土地资 产经营取得良好的开局，据统计2002 年累计实现土地经营收入50 余亿元。 武汉市土地级别基准地价获得省国土资源厅、物价局批准 2002 年，市区土地定级和基准地价评估成果获批准通过，该成果是武汉市有史以来第一次 编制完整的土地级别基准地价体系。 以土地收购储备制度为手段，武汉市新一轮旧城成片改造开始启动 2002 年，武汉市通过投入巨额土地收购储备资金，逐步加快了旧城成片改造的步 伐。2003 年武汉市还将推出30 余块共计3100 多亩土地的集中挂牌交易，并实行每两个月挂牌交易一次的制度。供应的土地以旧城区10 片土地为主， 包括汉口永清街、新华西路、汉阳南岸嘴、月湖桥片等一些位于武汉市较好地段、具有极高商业价值的地块。 金融政策 2003 年新增的房贷应该以房地产按揭贷款为主 截至2002 年底，全国四大国有商业银行的个人住房贷款余额高达7200 多亿元。在2003 年商业银行 新增的贷款中，房贷仍占很大的比重。银行贷款占房地产行业开发资金的比率达７５％以上甚至更高。可以说银行的支持程度对房地产市场的发展前景 仍是生死攸关。 中国人民银行宣布，房地产信贷要实现 “软”着陆 中国人民银行于2003 年3 月20 日发布的 《2002 年中国货币政策执行报告》提出：考虑到当前扩 大内需、拉动经济增长、住宅业是新的经济增长点等情况，房地产信贷政策应采取 “软着陆”的办法。 2 - - 投资建议书稿 新按揭政策的出台 房地产开发投资量大，建设周期长，市场风险大。对开发商来说，商品房的预售使得开发商在建设过程中就可获得大部分甚至全部 资金，从而减轻借贷压力，投资迅速回笼。如果封杀期房按揭的政策出台，无疑对期房的销售产生相当大的影响。此政策如果出台，将导致开发资金的 链条断裂，期房销售形式将消亡，楼市将进入现房时代。但目前武汉市房地产市场还没有受到较大影响。 近年来房地产贷款种类不断增加，商业性个人住房贷款、政策性个人住房贷款相继推出 房地产贷款和个人住房贷款的推出大大繁荣了房地产市场。武 汉市1996 年开始开展个人住房公积金贷