土地增值税纳税筹划.pdf

土地增值税细则解读 【摘要】土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为 计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。业内人士介绍说，新政策对抵扣项目的核 算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费 用是否可以抵扣。但仍被评论为没有“打中要害” 。股市操作建议：关注土地增值税从严清 算对地产股和股市的影响力度、IF1006合约以10 日均线为多空分界点；各合约基本无期现 套利机会。 一、基本面消息 " " 在 新国十条 和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务 26 总局 日发布 《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算 过程中若干计税问题。针对土地增值税清算过程中出现的收入确认、税前扣除等 有关问题，国税总局给予明确。如果严格执行土地增值税清算的政策，将大大降 低土地二级市场卖方的赢利空间，囤地可能无利可图。 国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与 往年略有不同的是，今年新增了一项工作，需要完成35座重点城市(包括京沪广 深 的商品房成本构成调查与监测。在近期楼市调控政策密集出台的背景下，此) 项调研颇为引人关注。 土地增值税概念： 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入 的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税 依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。土地 增值税的功能是国家对房地产增值征税。 其计算公式为：土地增值税应纳税额 × ＝增值额＊适用税率－扣除项目金额 速算扣除系数 土地增值税如何征收 土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额 1 作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 （）增值额未超过扣除项 目金额50%部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过 100% 40% 5% 3 扣除项目金额 的部分，税率为 ；速算扣除系数为 ； （）增值额 超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速 15% 4 200% 60% 算扣除系数为 ； （）增值额超过扣除项目金额 的部分，税率为 ； 速算扣除系数为35% 。 增值税征收的两种方式 第一，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模 式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50 万元，土地增值税应为 500000×1% 5000 元。 第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率 征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能 够提供房地产评估机构的评估报告。 土地增值税与房产业 1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额： （1）取得房地产时有效 发票所载的金额； （2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计 5%的金额； （3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金； （4）取得 房地产时所缴纳的契税。2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构 按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以 下标准确认： （1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明； （2）中介机构 评定的房屋及建筑物价格 （不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评 定的房屋及建筑物价格进行确认； （3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有 关的税金和价格评估费用。 土地增值税纳税筹划的6种方法 [1] 2006 12 28