土地一级开发审计及相关知识剖析.pptVIP

泛华咨询 土地一级开发审计内容及相关知识 Relevant Knowledge Points Audit Details of Primary Land Development 北京泛华国金工答询限公司 www.pgecc.con 2016年7月 018/10/13  ◆第一部分常规知识 018/10/13  华咨询 」.实施基本程 授权土地一级开发实 施主体 办理前期相关手续 相关市政设施及配套 具体实施 (征地拆迁) PGECC 验收入市 土地交 018/10/1  咨询2.土地一级开发的基本内容 土地一级开发实际就是“生地”变“熟地” 的过程(将土体开发成可收状态),主要包括 地、房的补偿;拆迁、评估、拆除、考古 平整及市政配套设施的建设(七通一平) (包括可纳入一级开发成本的回迁房、区域景观 及绿地建设)其中大部分区城的土地成本主要是 人地房的补偿,约占整个一级开发成本的8085% 真正的B项目 项日实施人 要土储或是由其通过招标或直接 要托的具有房地产开发资质的大型国有企 018/10/13  泛华咨询 3.#三定三限三结台具体义 源于奥运工程建设期间 基本原則是:针对各类工程(全市道路、市政等 基础设施工程、奥运工程)、项目的特殊性,特别 是被征地拆迁农(居)民的愿望、合法权益及长远 生计闷題,按照城乡统筹、协调发畏,维护社会公 平、公正,建设和谐社会首善之区的总体要求。 特别是涉及征地范围内农村居民点搬迁需要建设定 向安置房的供地政策 2018/10/13  泛华咨询 3三定”具体内容 定性:此类定向安置房为瞢通商品房性质, 土地供应采取定向供应原则; ◆2定句:专为上述各类工程、项目需要征收 集体土地特别是征地范圆内涉及农村居民点 搬迁的农(居)民安置使用; ◆3.定量:严格限定需定向安置的农(居)民 的人数、标准和建设规模,即定向安置房人 均建筑面积按不超过50平方米幸握。 2018/10/13  华咨询 52三限“具体内容 原则上按照国办发[2006]37号文的有关 规定,执行“90/70”的相头标准 此类定向安置房的销售价格可按:一级 开发成本十建安成本十相关税费十出让金(毛地价) 十奕似经济适用房建议的合狸利涧率(3%)进行核 定。防止高喑低,体现既照顾和保护被征地拆迁 农(居)民的利益,又不会形成对全市商品房市场 过大冲击的原则; ◆3限交易:(1)此类安置房不予办理预售许可 格拿擢定向、定量的原则;(2)此类定向安置房 的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场 交易行为比照“两限”普通南品房“退出机制”的 有头规定办理 2018/10/13  泛华咨询 5三结合具体内容 ◆1.此粪定向安置房建设方式应与相对应的征地 拆迁方式相结合; ◆2.此类定向安置房的销售价格应与相对应的 征地、拆迁补标准及农村产权制度改革的 相关政策相结合; ◆3.此类定向安置房建设应与我市现行的农村 地区拆迁安置用房政策相结合 2018/10/13  泛华咨询 4.土地储备(一级开发)成本构 总计有9项费用构成。具体为 1.前期费用 2.征地补偿及相关税费; 3.收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用 4.市政基础设施建设费 5.财务费用; 6.利润或管理费; 7.两税两费(:一开边于是以分,出别; 8.其它费用; 9.审计费等。 2018/10/13  泛华咨询 4.1前期费用 主要包括:实施方案编制费、项目建议书(可行性 研究报告)编制费、用地普测及拨地钉桩费、地质 灾害评估费、勘测定界相关费用、招标代理服务费 及其它可以计入土地一级开发成本的费用。 主要取费标准:相关行业取费标准(必须幸) 协议约定(后面简单介绍) 018/10/13