市场分析兴义铭都公寓市场分析报告.doc

市场分析兴义铭都公寓市场分析报告  兴义市升华房地产开发有限公司 “铭都公寓”项目市场分析报告 贵州友联伟业投资顾问有限公司 2010年6月10日目 录 第一部分：房地产开发政策环境 一、政策形势4 二、2010年房地产调控新政及各部门关于房地产的政策5 三、贵州省房地产调控地方政策预测7 四、按揭贷款 9 第二部分：兴义市宏观经济运行分析 一、2005年至2009年兴义市宏观经济运行情况状况11 二、三大产业分析14 第三部分：兴义市城市规划及完成情况 一、城市规划前景 16 二、2010年城市化建设规划构想 21 第四部分：兴义房地产市场研究 一、供给市场特征22 二、客户构成及购买实态分析37 三、未来5年市场供给量预测39 四、未来5年市场需求量预测39 五、未来5年潜在市场消费者分析44 六、未来总体市场发展趋势分析44 第五部分：写字楼市场分析 一、整体写字楼市场研究46 二、写字楼发展趋势同类市场经验扫描——贵阳47 三、本地市场分析49 四、兴义市写字楼需求预测51 第六部分：房地产项目分析 一、房地产项目分析53 二、典型项目分析58 第七部分：市场开发理念及推售模式 一、市场开发理念分析64 二、市场推售模式 65 第八部分：市场分析结论及建议 一、结论67 二、建议67  第一部分：房地产开发政策环境 一、政策形势 政策 名称 国八条 国六条 国四条 国11条 新国10条 时间 2005.4.28. 2006.5.17 2009.12.14 2010．1 .10 2010.4.17 出处 国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施” 国务院常务会议研究促进房地产业健康发展的六条措施 国务院常务会议提出四条政策 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 政策 基调 稳定房价 稳定房价 遏制房价过快上涨 遏制房价过快上涨 坚决遏制房价过快上涨 分析：房地产调控政策措辞的变化进一步表明政府调控房地产的决心。 二、2010年房地产调控新政及各部门关于房地产的政策 （一）、金融 时间 出处 政策提要 2010.1.18 中国人民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2010.02.20 银监会 发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 2010.04.11 银监会 发布银行不得对投机投资购房贷款 2010.04.21 银监会 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 2010.4.17 国务院 加强对房地产开发企业购地和融资的监管 2010.4.20 保监会 保险资金投资不动产相关办法正在制定研讨中，将择机发布 2010.5.7 国务院 《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国36条） (二)、土地 时间 出处 政策提要 2010.03.10 国土部： 强调房地产用地监管并将开展突击检查 2010.4.15 国土部： 在2010年全国住房用地供应计划新闻发布会上土地利用管理司司长廖永林表示，国土资源部将从八个方面开展工作，推进住房供地计划实施 2010.5.24 国土部： 同日公布《关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知(征求意见稿)》和《国土资源行政处罚办法(征求意见稿)》 （三）、住建政策 时间 出处政策提要 政策提要 2010.1.10 国务院办公厅 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条） 2010.4.13 住建部 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 2010.4.14 国务院 温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。 2010.4.17 国务院 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新版国十条） 2010.4.23 住建部、民政部、财政部 联合发出通知，要求严查廉租房违规行为 2010.5.4 住建部 《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》 （四）、销售管理 时间 出处 政策提要 2010.04.15 国务院常务会 贷款买二套房首付不得低于50% 2010.04.17 国务院 房价过高地区可暂停发放第三套房贷 2010.04.19 住建部 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 2010.6.4 住建部、央行、银监会 《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 （五）、小结 从2005年开始，泡沫论一直充斥着房地产市场，国家积极采取稳定房价的措施，可是每次调控，换回来的都是房价越来越高，直到2008年，由于受全球经济的影响，房地产市场受到很大的影响，全国大部分城市下跌，购房者信心受