如何进行住宅房地产项目1.ppt

BD 二号店选址市场可行性 综合研究报告 （ 2003/9/19 ） 昆明田野调查与咨询公司 Kunming Field Marketing Research Co., Ltd. 如何进行住宅房地产项目 竞争结构研究 今天我所要讲述的议题 ? 研究成果推出的背景及适用范围 ? 住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点 ? 系统量化研究法特点及构成 ? 系统量化研究法的执行支持：现场分组调查 ? 系统量化研究法实际应用成果 研究成果推出的背景及适用范围 背 景 ? 是房地产市场研究中与“需求”同等重要的课题 ? 房地产不动产性质所决定的对产品更为关注的特点 ? 房地产区域性所决定的对销售过程更为关注的特点 适 用 范 围 ? 以住宅房地产为主，其它物业可在此基础上类推 ? 适用于在售或即将进入市场者，但也包括潜在地块的影响 住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点 （之一） 房地产市场研究状况 ? 房地产属于最近几年来才迅猛发展起来的行业 ? 房地产市场研究更是属于较为新兴的事物 ? 房地产市场研究缺乏系统的理论和方法指导 整体研 究法 ? 以房地产投资市场可行性研究 模型为指导展开 ? 竞争状况研究以定性为主，定 量为辅 住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点 （之二） 项目市场 可行性 需求结 构 行业政 策限制 企业条 件 地块条 件 竞争结 构 房地产市场可行性研究构架 是整体研究法的 指导性研究模型 除需求结构及竞 争结构外，根据 房地产市场特点 增加了地块条件 项目 住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点 （之三） 整体研究法以定性为主定量为辅 的 2 个特点： 性质 楼盘个数 楼盘总体供应 量 楼盘总体销售 量 小高层 2 100 50 普通多层 2 352 51 高层 3 206 52 独立别墅 10 10 3 联排别墅 10 20 5 花园洋房 6 105 50 其它 1 60 25 定量研究停留于对楼盘 个数、区位分布、总体 供 / 销数量及其与楼盘形 态进行简单交叉的层次， 不能对房屋面积配比设 计、价格定位等提供指 导性意见。 强调对零散的、个体 楼盘“点”上的定性 评价，却疏于对竞争 的定量的、结构性的 研究 系统量化研究法特点及构成 （之一） 定量竞争结构研究 1 、总体供 / 销 / 存状况分析 2 、按面积 / 户型 / 价格进行 的内部竞争结构分析 定性竞争状况研究 1 、楼市广告发布监测 2 、楼市主要卖点 / 销售方式等 3 、楼市总体竞争层次判断 重点楼盘研究 1 、基本供 / 销 / 存情况 2 、楼盘建筑特色及规划设计特点 3 、楼盘价格体系 4 、楼盘周边配套及物业管理等 区域内房地 产竞争状况 研究 系统定量 研究体系 整体构架 系统量化研究法特点及构成 （之二） 竞争区域及竞 争对手确定 区域整体竞争 状况分析 区域内重点竞 争对手研究 竞争策略及产 品建议 整体竞争结 构定量研究 内部竞争结 构定量研究 整体竞争状 况定性研究 系统量化研究法操作流程 操作四步曲 1 、明确产品有效竞争 区域及主要竞争对手 2 、对界定区域内 房地产竞争状况展 开系统研究 3 、对区域内重 点竞争对手进行 专项研究 4 、综合整体竞争状况及 重点竞争对手的分析，从 竞争的角度给出竞争策略 及产品设计意见。 系统量化研究法特点及构成 （之三） 潜在消 费者 所有消费者及 城市整体区域 一般性竞争楼盘 项目楼盘 项目有效辐射区域 项目重点辐射区域 直接竞争性楼盘 房地产竞争区域及三类现实竞争对手关 系界定示意 根据相互竞争的 强度，把项目可 能的现实竞争对 手划分为三种。 重点竞争楼盘 系统量化研究法特点及构成 （之四） 三种性质竞争者构成图示 竞 争 者 构 成 潜在竞争压力 现实竞争压力 公交及道路 社 区 配 套 环 境 吸 引 力 地块综合条件 地块综合 竞争力 市场后进者竞争压力 一般性竞争 楼盘 重点竞争楼盘 有效竞争区域 重点竞争区域 直接竞争 楼盘 供、销、存 基本数量 系统量化研究法特点及构成 （之五） 内部竞争结构研究构成 内部竞争结构研究， 是在对区域内房地 产在整体供应、销 售、建筑形态等基 础参数已完全清楚 的前提下，对区域 内单个目标对象的 属性，如面积、户 型结构等与其价格、 供销情况作出更细 致的交叉分析。 系统量化研究法特点及构成 （之六） 楼盘1 楼盘2 楼盘1 楼盘2 楼盘1 楼盘2 楼盘1 楼盘2 80-90 14 14 2 2 12 12 14.3% 14.3% 91-100 112 112 9 9 103 103 8.0% 8.0% 101-110 36 126 162 36 11 47 0 115 115 100.0% 8.7% 29.0% 111-120 66 2