市场调查莱芜市房地产市场调研报告.doc

PAGE 市场调查莱芜市房地产市场调研报告  莱芜**项目针对性市调报告 某某开发公司： 非常荣幸有机会参与贵司莱芜某某项目的前期市场调研工作。 为使本项目调查具备较强的针对性和代表性，7月下旬，我司派出专门调研组前往莱芜，以项目所在地莱芜市莱城区为重点，以莱芜市市政府为出发点，进行了拉网式调研，收集了莱城区比较详尽的市场数据，并对莱城区和钢城区市场互补性进行了调研。 由于时间关系及本着对贵司项目负责任的态度，我司此建议书只是对市场状况提供了初步建议，不足之处，敬请斧正！ 专此奉达 顺颂商祺！ 第一部分 莱芜市综合概况 城市概况： 全国重要钢铁城市 全国重点产煤市 全国新型材料基地 莱芜市位于山东省中部,总面积2246平方公里，人口124万，辖莱城区、钢城区、1个省级高新区和5个省级园区，19个乡镇(办事处)。 莱芜市整体地形南缓北陡、向北突出的半圆形盆地，北、东、南三面环山，中部为低缓起伏的平原，西部开阔。整个地势由东向西倾斜，北、东、南三面又向盆地中部倾斜，大汶河由东向西横贯盆地中部。海拔最高994米，最低148.13米。山地12.67万公顷，占60%，丘陵约4万公顷，超过20%，其余为平原。 莱芜市人口分布： 莱城、钢城作为莱芜城市的两个城区，截止2010年，城市人口为45万人左右（其中莱城31万人，钢城14万人），用地为53平方公里，预计到2020年，城市人口为65万左右（其中莱城 45 万人，钢城 20 万人），用地为74平方公里。 莱芜市支柱产业： 莱芜铁矿资源丰富。铁矿石储量6.5亿吨，居华东地区之首，2010年莱芜全市钢铁生产能力1700万吨、深加工能力550万吨，全市形成了从铁矿开采到生铁冶炼到炼钢轧钢、从加工铸造到机械制造到新材料生产完善配套的钢铁产业体系，进一步拉长了钢结构加工、汽车配件加工、板带加工、环保机械加工等钢铁产业链条。 莱芜市煤炭储量5亿吨，中小型煤炭企业密集，是全国重点产煤市之一。 莱芜市花岗石储量10亿立方米以上，"莱芜黑"花岗石在国际市场上被誉为"珍品"。 莱芜因此成为"山东钢铁生产和深加工基地"、"山东重要煤炭生产基地"、"国家新材料产业化基地"。 城市交通： 境内公路、铁路交通发达，是山东交通枢纽，博莱高速公路、泰莱高速公路和莱新（莱芜至新泰 ）高速公路分别与济青高速、京福高速、京沪高速公路连接。辛泰铁路横贯东西，磁莱铁路（京沪铁路磁窑车站至莱芜）由南插入，为莱芜旅游提供了良好的交通便利。特别是济青高速公路南线的开通，使莱芜实现了半小时“上天”——从莱芜到到济南国际机场；两小时 “入海”——莱芜到青岛港口。 城区功能定位： 根据《莱芜城市建设会议》提出的莱芜的城市功能定位为： 莱城城区 莱芜市城市名片，莱芜市行政中心所在地，以先进的机械制造业、纺织业、农副产品加工业和服务业为主的园林城区。 钢城城区 莱芜市市域副中心，以钢铁、机械制造业为主的工业城区。 莱芜市城市规划目标： 根据《莱芜市住房建设规划<2008-2012>》，莱芜市2012年人均住房建筑面积要达到36平方米，到2012年累计新增住宅建筑面积达到586万平方米，年均建设117万平方米，90平米以下的住房占70％。住房建设的总体目标。满足城市居民日益增长的住房需求，规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决低收入家庭的住房问题。 规划期内住房建筑面积： 莱城城区建设住房建筑面积445万平方米； 钢城城区建设住房建筑面积176万平方米； 莱城商业金融用地布局： 莱城区初步形成“三心、五线、一街”的城区商业金融用地布局结构。 三心：鲁中大街、花园路附近市级商业金融中心、官寺老城区商业中心和高新区商业中心。 五线：凤城西大街、大桥北路、长勺北路、花园南路和汶阳大街五条商业街，并向周边扩散。 一街：汶河大道（大桥路至新甫路段），规划结合滨河休闲绿地建设为商业休闲街。 保留官寺、董花园、北埠三个市场群，新建泰钢工业品市场。 城市发展方向： 根据莱芜市在山东省的区位特征，规划确定 “南北推进，两翼展开，中心强化，全面发展”的区域发展空间战略。 1、东拓西展 东拓向东加快建设高新技术产业开发区，按照建成“工业新区、商贸新区、科教新区、人居新区”的功能定位。 西展以泰钢为基础，形成由钢铁生产区、雅鹿山公园区、深加工和高新技术区、办公科研区、生活居住区组成的综合功能区。远景跨过外环西路，建设方下工业片区。 2、南优北进 南优通过绿化、河道蓄水和旧区改造等措施，搞好以孝义河、汶河为中心的生态建设，优化莱城南部环境。北部向北与张家洼组团相接，通过加强规划布局和组团建设，逐步向济南东部产业带靠拢。 3、中部提升 加快改造旧城区，改变城市面貌，提升旧城区的功能和品味。 4、但由于城市的