房贷讲座房地产开发项目贷款讲义.ppt

借款企业股东情况 ? 主要调查控股股东的资金实力、银行信誉， 与我行合作情况，房地产开发业绩。 ? 对于项目公司，除进行上述分析评价外， 还要分析借款人主要股东情况和项目公司 注册资金到位情况。 ? 判断借款人在资金和技术上有无开发承贷 项目的能力 4.2 第二章 项目基本情况评价 ? （一）项目建设的必要性 ? （二）项目概况 ? （三）项目的市场定位 ? （四）项目建设合法性分析 ? （五）项目开发周期及工程进度计划 ? （六）项目建设条件评价 ? （七）相关单位的资质评价 ? 评估要点：判断项目建设的合法性和可行性 项目建设的必要性 ? 主要调查项目提出的背景，综合分析项目 所在地区有关商品房开发的政策环境和发 展规模，分析项目建设的目的和社会效益， 评价项目建设的必要性。 ? 评估要点： 1 、项目建设是否属于国家宏观政策支持 范围； 2 、项目是否属于我行房地产开发贷款支 持的范围。 项目概况 ? 主要调查项目的建设性质、特点、地理位 置、占地面积、总建筑面积及分类建筑面 积，建筑密度、容积率、绿化率、车位数 量等经济技术指标，全面了解项目的拆迁 安置计划和规划设计方案。 ? 评估要点：项目规划是否符合未来市场需 要，功能结构和户型设计是否合理，配套 设施是否齐全，项目的性能价格比情况等。 项目建设合法性分析 ? 主要调查项目土地使用权取得方式、地价款缴纳 情况、项目开发建设合法性手续（立项、《建设 用地规划许可证》、《国有土地使用证》、项目 扩初设计批复、环保批件、项目总平面图、《建 设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可 证》）。项目招投标是否符合国家有关规定。 ? 评估要点：核实土地出让和转让合同、地价款缴 纳凭证，《国有土地使用证》、《建设用地规划 许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》取得情况；调查借款人是否按时 足额缴纳地价款或土地出让金，已取得的各种合 法性批件中标明的用地面积和建设规模与实际是 否相符。 项目开发周期及工程进度计划 ? 主要调查项目从立项、可行性研究、报批、 征地拆迁、规划设计、市政配套、开工、 直至竣工等整个开发工作的进度安排情况。 对已开工项目要分析形象进度、投资完成 情况和各项资金的使用情况。 ? 评估要点：分析借款人制定的进度安排是 否合理，调查已开工项目的形象进度与投 资完成情况是否相符。 项目建设条件评价 ? 主要分析项目建设期间的道路、电力、上 下水等条件的保障程度，调查项目建成后 水、电、气、交通、通讯等条件的落实情 况。 ? 老城区项目可简单些、新区项目应详细些。 相关单位的资质评价 ? 主要调查项目拆迁、设计、施工、监理和 物业管理单位的资质等级和专业技术能力， 了解其有无不良记录。 名词解释 ? 容积率 = 计容建筑面积 / 建设用地面积（一般 独立别墅 <=0.5 ，联排别墅 <=0.8 ，多层住宅 <=3 ，高层 <=5 ） ? 建筑密度 = 建筑物占地面积 / 建设用地面积 ? 绿化率 = 绿化有地面积 / 建设用地面积 ? 总建筑面积 = 可售面积 + 配套面积 = 地上面积 + 地下面积 地上建筑面积 = 计容地上建筑面积 + 不计容地 上建筑面积（含层高不足 2.2 米的车库、杂物 间、阁楼，高层建筑中的避难层等） + 地下和 半地下建筑面积 ( 商业地下也有计容面积 ) 4.3 第三章项目投资和筹资评价 ? （一）项目总投资估算 ? （二）项目资金来源评价 ? （三）项目资金投入情况评价 ? 评估要点：判断项目的投资是否合理，筹 资方案是否可行，是否有符合规定要求和 比例的自有资金 项目总投资估算 ? 项目总投资构成 : ? 1. 土地成本 ? 2. 前期工程费用 ? 3. 建筑安装工程费用 ? 4. 基础设施费用 ? 5. 配套工程费用 ? 6. 期间费用 ( 管理费、财务费、销售费 ) ? 7. 不可预见费用 ? 评估要点：成本项目构成齐全，不漏项，费用估 算具有依据，取值较为准确。 总投资包括主要内容（ 1 ） ? 1 、土地成本：土地出让金、契税 ( 出让金与城市综合配套费的 4%) 、 拆迁安置费、城市综合配套费、土 地使用费、耕地占用税等 土地成本是影响房价的一个主要因素 ? 2 、前期工程费用：包括项目前期勘 察、规划、设计、可行性研究、三 通一平费、报批报建、临设费等。 总投资包括主要内容（ 2 ） ? 3 、建筑安装工程费：包括