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针对物业管理企业的标准化方案
一、 项目前期准备阶段
(一) 公司须在至少六个月前派出专业人员对待承接项目进行深入研究,了解项目规划、
物业特点以及周边地区物业分布情况、 安全状况,结合企业自身特点指定相应的项
目管理方案。
(二) 进驻前二个月开始筹建物业管理队伍, 进行人员选拔、培训,针对项目特点制定各 项管理规定及工作流程,拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议;
(三) 进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备;
(四) 物业接管必须进行验收评估,妥善进行钥匙、图纸资料的交接。
二、 入住、二次装修阶段
(一) 入住管理
房屋验收、交接
执行严谨、科学的“入住管理标准”,发放入住通知书、住户手册,明确入住验收
手续、收费标准,签署“业主公约”,礼貌、热忱接待业主,主动解释有关疑问。
建立业主档案
在办理移交手续中,系统了解业主相关资料,例如:商户的经营内容、经营习惯;
住户的简单资料、生活习惯等。依此建立业主的服务档案,为今后工作打下良好基 础。
(二) 二次装修管理
二次装修管理关系到楼宇的建筑风格以及建筑品质, 因此,为了保证楼宇长期正常
使用,公司应依照〈〈北京市物业管理条例》、〈〈北京市建筑外墙装饰管理规定》、〈〈居室装饰及 二次装修管理办法》 等相关法规的规定, 以及公司针对各项目制定的〈〈物业管理协议》 、〈〈用
户手册》、〈〈业主公约》执行管理: 1、二次装修方案审批 由业主提出二次装修申请,附交施工单位有效证件和资质证书, 以及二次装修方案图、土建
施工图、水电施工图和文字说明。方案审批要点: 内装饰方案:基本原则是保证原装修、设计用途不被改变,保障使用安全, 不影响相邻住户
的使用。
外二次装修方案:规范整体形象,保持建筑物外墙立面的整体性与美观。
所有施工方案批准后, 业主如按实际情况需要更改, 必须经管理处确认, 出其更改通知才可
施工。
2、二次装修施工全过程监控
安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件, 接受管理处管理,留宿施工人员
由业主或代理人书面担保, 防范治安事件发生;进行二次装修中用电、 煤气、明火安全管理, 消除消防隐患;二次装修与入住并存期间,加强安全防范重点宣传,有针对性地采取措施, 确保不遗留安全隐患。
环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放, 严禁投入下水道,确保楼宇内道路 通畅及环境整洁;加强噪声控制,限定二次装修施工时间或进行噪声隔离, 最大限度降低对 周边居民正常生活及工作的影响,控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。
共用设备设施管理。 确保二次装修中水电主干线、 消防设施等户内外设备设施不受破坏, 产
禁任意动用消防设施,使其正常运行;限定二次装修使用电梯时限、电梯运输材料和方式, 做好电梯轿厢的保护工作。
外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观,不得在外墙凿洞;禁止安装雨阳蓬或作任何形式 的封闭;窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧; 公共部位严禁安装、 架设私家物品及构筑物, 尤其是私自在楼梯口加装铁门。
土建二次装修管理。 不得用重磅大锤进行野蛮施工, 以防止破坏楼板结构; 不得变更或破坏 房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水;外墙体埋设管线, 须进行防水处理,以防止外墙渗水;不得在无梁板上砌筑橘体。
水电设施二次装修管理。 严禁在结构楼板凿沟埋管、 在公共墙体埋设水管; 厨卫下水主管检 查口不得封死;二次装修前堵塞好下水口,以防止二次装修土头、 杂物造成堵塞;墙体及吊 顶内埋设电线应使用套管;动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。
装修工程完工后,由装修户通知管理处工程部对工程进行验收, 出具竣工验收单并办理相关
手续。 日常物业管理服务阶段
管理目标:制度完善,保养规范,延长物业使用年限,从而使物业增值。
管理规范:共用配套设施完好,无任意改变用途;制订并严格执行设备安全运行、维修、记
录以及定期巡回检查、维护保养等岗位责任制;专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程 与保养规范,无事故隐患;设备及机房无杂物、灰尘及鼠虫害发生,整体环境符合设备正常 运行的要求;应用技术经济分析方法, 对房屋维修、改善等方案,进行经济、环境效益对比, 制定最佳方案,提高房屋经营效益。
一、 房屋管理与维修养护
主出入口设楼宇平面示意图,幢、单元(门) 、户标号标志明显;定期检查外墙,发现破损
及时修补,确保房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹;每年一 次对楼道、围墙进行粉刷、栏杆油漆;设立小告示板,开展与业主交流,及时通报相关事项。
二、 设备管理
1、 给排水设备管理
管理目标:细心保养,确保给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏,方便住用户生
活。
供水设备(包括蓄水池、供水
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