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针对物业管理企业的标准化方案 一、 项目前期准备阶段 （一） 公司须在至少六个月前派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、 物业特点以及周边地区物业分布情况、 安全状况，结合企业自身特点指定相应的项 目管理方案。 （二） 进驻前二个月开始筹建物业管理队伍， 进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各 项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议； （三） 进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备； （四） 物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。 二、 入住、二次装修阶段 （一） 入住管理 房屋验收、交接 执行严谨、科学的“入住管理标准”，发放入住通知书、住户手册，明确入住验收 手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问。 建立业主档案 在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，例如：商户的经营内容、经营习惯； 住户的简单资料、生活习惯等。依此建立业主的服务档案，为今后工作打下良好基 础。 （二） 二次装修管理 二次装修管理关系到楼宇的建筑风格以及建筑品质， 因此，为了保证楼宇长期正常 使用，公司应依照〈〈北京市物业管理条例》、〈〈北京市建筑外墙装饰管理规定》、〈〈居室装饰及 二次装修管理办法》 等相关法规的规定， 以及公司针对各项目制定的〈〈物业管理协议》 、〈〈用 户手册》、〈〈业主公约》执行管理： 1、二次装修方案审批 由业主提出二次装修申请，附交施工单位有效证件和资质证书， 以及二次装修方案图、土建 施工图、水电施工图和文字说明。方案审批要点： 内装饰方案：基本原则是保证原装修、设计用途不被改变，保障使用安全， 不影响相邻住户 的使用。 外二次装修方案：规范整体形象，保持建筑物外墙立面的整体性与美观。 所有施工方案批准后， 业主如按实际情况需要更改， 必须经管理处确认， 出其更改通知才可 施工。 2、二次装修施工全过程监控 安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件， 接受管理处管理，留宿施工人员 由业主或代理人书面担保， 防范治安事件发生；进行二次装修中用电、 煤气、明火安全管理， 消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施， 确保不遗留安全隐患。 环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放， 严禁投入下水道，确保楼宇内道路 通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离， 最大限度降低对 周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。 共用设备设施管理。 确保二次装修中水电主干线、 消防设施等户内外设备设施不受破坏， 产 禁任意动用消防设施，使其正常运行；限定二次装修使用电梯时限、电梯运输材料和方式， 做好电梯轿厢的保护工作。 外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式 的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧； 公共部位严禁安装、 架设私家物品及构筑物， 尤其是私自在楼梯口加装铁门。 土建二次装修管理。 不得用重磅大锤进行野蛮施工， 以防止破坏楼板结构； 不得变更或破坏 房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线， 须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑橘体。 水电设施二次装修管理。 严禁在结构楼板凿沟埋管、 在公共墙体埋设水管； 厨卫下水主管检 查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、 杂物造成堵塞；墙体及吊 顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。 装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收， 出具竣工验收单并办理相关 手续。 日常物业管理服务阶段 管理目标：制度完善，保养规范，延长物业使用年限，从而使物业增值。 管理规范：共用配套设施完好，无任意改变用途；制订并严格执行设备安全运行、维修、记 录以及定期巡回检查、维护保养等岗位责任制；专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程 与保养规范，无事故隐患；设备及机房无杂物、灰尘及鼠虫害发生，整体环境符合设备正常 运行的要求；应用技术经济分析方法， 对房屋维修、改善等方案，进行经济、环境效益对比， 制定最佳方案，提高房屋经营效益。 一、 房屋管理与维修养护 主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门） 、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损 及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；每年一 次对楼道、围墙进行粉刷、栏杆油漆；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。 二、 设备管理 1、 给排水设备管理 管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生 活。 供水设备（包括蓄水池、供水