物业管理早期介入及前期管理经验汇编.pdf

用户装修 1、装修监管 收楼后的用户，一般都要对房屋进行程度不同的二次装修。其中有产权人自己装修，也 有使用人装修。但无论属于哪一种装修，他们都将给物业管理工作在安全。环境、消防等诸 多方面带来许多问题。如若对其监管不力将可能酿成事故并造成损失。因此，对于二次装修 的管理是非常重要的阶段性工作，也是较为复杂和困难的管理工作之一。 管理公司对用户装修之管理，主要针对以下方面进行监控： （1）建筑物结构 各装修工程可以在其自身单元内进行非结构变更，但不得开凿、损坏任何承重墙、梁、 楼板、屋面及其他任何破坏楼宇结构强度的行为。 （2 ）建筑物立面及景观 对于建筑物是否封闭阳台及如何封闭、建筑物外墙怎样安装空调及如何排放冷凝水、建 筑物外墙能否安装广告及天线等都必须统一规划，严格监管。 （3 ）消防 二次装修动火作业现场之保护措施，消防设备的保护、阻燃材料的使用及防火处理、消 防系统的变动及申报等都是装修管理中需要注意的问题。 （4 ）安全管理 二次装修阶段，施工单位多且人员复杂，期间最易发生窃案。对于施工人员的进出、留 宿的管理及 24 小时日常巡查将是安全管理重点。 （5 ）环境保护 装修期间对于可能造成的墙面、地面、电梯轿箱等污染应加强监管；对于二次装修垃圾 应辟专门堆放场地并集中清运；对施工作业时间严格控制，以免施工噪音对他人构成滋扰。 （6 ）公共设施 特别注意检查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共设施、设备，包括配电箱、消防 栓箱、公共照明、公共管道、公共电路、安全监控装置等，有些需要贴上封条，任何人未经 同意不得擅自连接公共设施，如电路、下水道等，也不得导致排水管道系统、化粪池、隔油 池等阻塞或削弱其有效运用。遇损坏戓因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等，要 予以处罚并予修复。 （7 ）检查、验收 对于装修单位，管理公司应设专人负责现场管理，对用户的改动、改造尤为注意监督。 以下为住宅及商铺装修巡查、验收之注意事项，以示参考。 住宅单元装修巡查验收之注意事项 1.0 进入新现场前仔细查看图纸及审批文件，做到心中有数。 2.0 进入装修现场后，应按审批内容逐项检查，并应注意： 2.1 隔墙材料：用防水材料或空心砖、轻体墙等（木器必须按规范涂上消防局认可之 防火漆）。 2.2 天花材料：用防水材料或防火处理。 2.3 电气线路改动：需套PVC 管，配电箱内空气开关型号、位置是否正确，出线线径 是否合理等。 2.4 地面：检查该业户有否在允许范围内对地面内对地面进行改动，如洗手间、厨房 等地面改动，必须按规范做好地面防水处理，并约会管理处有关人员进行检查。 2.5 墙面：墙面以涂料为主。如贴墙纸则必须是阻燃墙纸。 2.6 给排水管道：给排水管道如有改动，需检查其是否照图施工，材料质量是否符合 国家标准，接口部分会否漏水，有否损坏立管及原有管道。 2.7 空调安装：检查主机是否在指定位置安装，地脚螺栓需加装防震垫片，空调排水 不能直接排至户外，需利用厨房、洗手问或阳台地漏排水，主机如需挂墙或搭架安装，需用 不锈钢材料。 2.8 大门（进户门）：如更换大门，需提供乙级防火门证明，否则不准更换。 2.9 防盗门：必须选择管理处指定之款式。不接受其他款式，防盗门不能超出门框范 围而凸出走廊上。 2.10 窗户防盗网（栏）：新装防盗网必须在窗户内。 2.11 外露平台：外露平台如有装修，需查明是否得到管理处/发展商批准。 3.0 任何违章工程必须尽快记录下来戓拍照存档（如有需要），及汇报上司做进一步行 动。 4.0 竣工验收：验收时二次装修小组最少 2 位成员在场，其中有 1 位是初审核单元图 纸之同事，验收时按装修审批之项目及要求并结合巡楼报告检查该户之装修状况。如发现有 不合格，则当场指出需如何整改，签发《整改通知书》或《违例装修项目说明》，整改后再 行验收，直到合格。 商铺装修巡查验收之注意事项 1.0 进入新现场前仔细察看图纸及审批文件，做到心中有数。 2.0 进入装修现场后，应按审批内容逐项检查，并应注意： 2.1 隔墙：必须使用阻燃型建筑材料，如石膏板