商业房地产商业广场整合专题计划专题方案样本.doc

商业房地产《XX商业广场》整合策划方案 投资五亿元开发商业航母“永*广场”，将是“永*”发展历程上浓墨重彩两笔，20XX年初即可逐步推向市场。 昆山 商业房地产《XX商业广场》整合策划方案目 录第一章 总体策划思绪一、策划定位、总体思绪二、项目背景三、企业资源分析、企业目标界定四、关键目标——树立品牌五、项目开发总提议六、项目标优劣势SWOT分析 七．市场机会发觉第二章 市场调研分析一、XXXX房地产市场发展概述二、市场消费心理三、区域价格及决定原因四、对配套市场需求第三章 项目产品定位开发汇报一、项目总体资金预算二、效益控制三、首期资金投入计划四、项目产品进入市场时机提议五、项目产品开发策略六、项目产品定位策略 第四章 对目前计划设计提议一、 整体计划调整意见二、 项目策略总提议：附：产品提议三、配套调整提议第五章 项目整体组合营销策略设计汇报一、项目总体整合营销思绪二、总体操盘计划、步骤三、资源整合、资本运行计划四、营销团体搭建提议五、信心、决心和实现第六章 开盘前期营销推广策略设计汇报一、项目营销推广专题确实定二、项目营销推广专题内涵三、项目营销推广节奏四、项目营销推广模式五、项目营销推广实施方案第二章 市场调研分析一、 江苏XX房地产市场发展概述◎ XX房地产伴随XX市经济攀升得到快速发展，XX市1998年、1999年和20XX年商品房完工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，20XX年为62.2万平方米。◎ XX市商品房施工面积1998和1999年基础持平，分别为70.3万平方米；20XX年商品房施工面积达74.79万平方米，增幅为54.9%，20XX年为92.2万平方米，20XX年增幅最为显著。◎ 伴随住房制度改革和深化，1998年商品房销售面积为28.46万平方米，1999年为28.18万平方米，20XX年为43.24万平方米，到了20XX年剧增为64.8万平方米。◎ 自去年来XX市房地产价格连续上扬，楼市出现了空前火爆。有些项目刚刚破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值为20XX年1800元/平米攀升到20XX年2300元/平米，增幅达27%，大大超出了13%年均增幅，部分楼盘甚至涨幅达成每平米千元以上。分析：房价大幅上扬，预示着XX居民已经开始将房地产作为投资关键渠道，但也预示着昆山房地产市场存在部分少许泡沫成份，关键表现在：1.XX人均可支配收入增加缓慢；2.XX人均居住面积已超出国家标准，居住以不是昆山关键矛盾；3.投资和投机行为成为主导房价上涨关键原因；4.20XX年7月前国有土地买卖操作不规范，自20XX年后人为原因造成房价上涨原因较多；那么，以上泡沫成份存在是否影响未来XX房地产价格走势？我们认为短期内（5年内）不会影响，这关键及和以下理由：1.XX地理优势事之成为上海腹地、苏州门庭、长江大三角喉结，其作为关键外资投资区域优势不会改变。所以，保障地产升值关键动能：资金、人流将继续存在；2.XX房价是上海1/2，苏州2/3，所以还有价格上升余地；而上海申博成功，带动迁移资金流动，离上海最近XX肯定得到惠顾；XX当地企业也会意识到立即到来投资高潮，从投资环境和和成本分析角度看，XX已较苏州有更大优势，势必在XX打下坚实基础；3.关键依靠外来投资制成XX经济，有了可连续发展基础，那么房地产投资回报也就有了保障，除非周围市场（上海、南京）发生重大转折，XX房地产市场将保持原有运行轨迹；4.苏州多年来火爆楼市也对XX楼市产生了影响，成为造成楼价提升原因；5.楼盘品质逐年提升和新型建材应用造成房地产开发成本增加，也市楼价上涨原因之一。昆山市商业概况：◎ 商业业态XX经济以“外向型”为主，第三产业比重不停增加，商业发展呈蒸蒸日上之势。XX商业是以老城区为基础向四面不停延伸，市场渗透力极强，表现为以沿街一条线形式呈“条状商业带”格局，现在，商业体系仍以人民路商业中心为主，整体发展属于“第二代商业”业态。◎ 商业特征◎商业关键区相对较为集中，但就城市各区域发展需求来说商业区域相对偏少，现在仅以“人民路”和“亭*路”为主，且“亭*路”商业繁荣程度较弱；◎商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏含有一定规模集购物、休闲、娱乐为一体综合性商业场所；◎商业层次相对较低，市场缺乏高级性、主导性和综合性商业气氛；◎商铺经营灵活性造成商业经营缺乏统一性，商业气氛形成仅依靠市场调整由经营者自发形成，商铺换租率表现频繁。◎ 商铺市场◎市场供给量增大，市场投放集中。在售项目80%以上全部有商业铺面，各项目对于商铺产品现在只做意向登记，没有明确市场报价