中国南京广厦邓府巷项目营销策划思路及推广策略.pdf

第一部分 第一部分 项目营销策划思路 项目营销策划思路 政策检索——土地政策 政策检索——土地政策 南京市开征土地闲置费 南京市开征土地闲置费 政府加强审批报批手续、土地规划及规划管理 政府加强审批报批手续、土地规划及规划管理 政策检索——金融政策 政策检索——金融政策 ▲个人住房贷款最低首付款提高到30% ▲个人住房贷款最低首付款提高到30% ▲金融机构超额准备金存款利率下调 ▲金融机构超额准备金存款利率下调 ▲个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调 ▲个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调 ▲ 两年内南京开征房地产税 ▲ 两年内南京开征房地产税 ▲央行可能会再次提高利率水平 ▲央行可能会再次提高利率水平 ▲南京市出台稳定房价相关政策 ▲南京市出台稳定房价相关政策 市场检索·分区域市场供应比例 市场检索·分区域市场供应比例 竞争态势——小户型市场 竞争态势——小户型市场 普通平层 普通平层 显露出供大于求的迹象 挑高户型 挑高户型 实现销售 项目价值 重新研发高端差异产品 制造轰动 竞争态势——写字楼市场 竞争态势——写字楼市场  目前在售项目中以置地广场、长发中心CFC、新世纪广场、龙台  目前在售项目中以置地广场、长发中心CFC、新世纪广场、龙台 国际大厦等为主，项目配套等在各家也几无差距； 国际大厦等为主，项目配套等在各家也几无差距；  销售情况大都不容乐观，周期长  销售情况大都不容乐观，周期长 顶级区位、顶级形象和配置的写字楼项 顶级区位、顶级形象和配置的写字楼项 目，或者产品本身极其独特、稀有，方 目，或者产品本身极其独特、稀有，方 可以取得市场 可以取得市场 竞争态势——写字楼市场 竞争态势——写字楼市场  区位——CBD或靠近CBD  标志性——形象，大型跨国公司、国内大型集团公司特别注重  交通与车位——出行便利、车位充足  价格——适中的价格、灵活的付款方式  人气——旺盛的人气、成熟的办公氛围  风水——风生水起，招财进宝  档次——一定的楼盘品质  配套——中央空调系统、公共卫生系统或是独立的卫生系统、层高、电 梯、会议室；以及泛会所功能， 功能，  物管——服务内容、专业水平  物管——服务内容、专业水平 竞争态势——豪宅市场 竞争态势——豪宅市场 因为： 刚性需求逐渐释放 地段稀缺性 老城区不再建住宅 目标人群陆续入市购房 所以： 优势地段的优势豪宅前景无限看好 竞争态势——商业市场 竞争态势——商业市场 租金（元/平米/ 区域 经营种类 评述 月） 新 街 200—300 经营服装、箱包、餐饮等 26家店铺，费用：水电自交，单独设表，无物管费。 口 200 （地下室） 400 （一层） 经营休闲服饰、鞋、化妆品等。 费用：单独设电表，物管费17.2元/平米/ 月，无水费。 300 （二层） 经营休闲服饰、鞋、化妆品等 包间约10平米