物业公司统一标准管理系统.doc

XX物业企业管理系统 1．背景 XX是一个大型民营企业集团，下辖包含中心商厦、世纪大厦、翠海酒店公寓、北方家园建材超市、XX办公楼、方圆国家样品油库、南延宾馆在内众多楼宇物业。长久以来集团内物业管理工作各分企业之间相互独立，或有物业自己组建自己物业队，或有物业聘用外部物业企业，这在一定程度上增大了企业成本开支，形成了资源浪费。在这么背景下，经集团董事局研究决定：成立XX内部物业企业。物业企业第一阶段任务和目标是集团内部全部物业物业管理工作，第二阶段将考虑走出集团内部，对外营业，接管葫芦岛市其它物业管理工作。 2．服务对象 现阶段物业企业服务对象为集团内部各部室、各分企业等 3．办公地点 北方家园建材超市办公楼 4．隶属关系 物业企业为集团企业直属单位，其在集团内位置以下图： 集团董事局 集团董事局 集团办公室 集团办公室 保卫部物业企业 保卫部 物业企业 集团各物业 集团各物业 方圆油库各办公地点集团办公楼南延宾馆各搅拌站各加油站北方家园翠海公寓世纪大厦中心商厦 方圆油库 各办公地点 集团办公楼 南延宾馆 各搅拌站 各加油站 北方家园 翠海公寓 世纪大厦 中心商厦 5．业务范围 基础业务： 建筑物维修和定时养护 辅助设备定时检修保养 确保供水、电、热、气和电梯和消防系统正常运转 确保道路、污水排放管道通畅无阻 维护物业整体计划不受破坏 阻止乱搭乱建、乱贴乱画等行为 做好物业管理绿化和室内外保洁工作 辅助业务： 房屋装饰、家电维修、代收多种费用、代换液化气、代换纯净水、代收发信件等 6．组织机构 世纪大厦岗翠海公寓岗北方家园岗方圆油库岗加油站岗老搅拌站岗团山岗宾馆岗集团办公楼岗中心商厦岗 世纪大厦岗 翠海公寓岗 北方家园岗 方圆油库岗 加油站岗 老搅拌站岗 团山岗 宾馆岗 集团办公楼岗 中心商厦岗 消防监控队 消防监控队 服务中心副经理 服务中心 副经理 经理保洁队 经 理 保洁队 老搅拌站保洁班宾馆保洁班团山保洁班集团办公楼保洁班中心商厦保洁班世纪大厦保洁班翠海公寓保洁班北方家园保洁班方圆油库保洁班各加油站保洁班 老搅拌站保洁班 宾馆保洁班 团山保洁班 集团办公楼保洁班 中心商厦保洁班 世纪大厦保洁班 翠海公寓保洁班 北方家园保洁班 方圆油库保洁班 各加油站保洁班 机动队 机动队 木工班电工班检修队管道班设备班 木工班 电工班 检修队 管道班 设备班 绿化队 绿化队 7．人员编制（总编制不超出150人） 经理：1人。 副经理：1人。 服务中心：5人（二十四小时分3班倒，白班2人，夜班1人）。 消防监控队：设消防干事1人；每个岗设消防监控员1人，共10人。 保洁队：设队长1人；每个保洁班设班长1人，共10人；每个保洁班下设保洁员若干人。 检修队：设队长1人；下属电工班、设备班、管道班、木工班不设班长，每个班维修工2人。 绿化队：设队长1人；技术员1人（队长兼）；绿化员若干。 机动队：消防监控员、保洁员、检修员、绿化员各2人，此队组员负责物业企业其它队组员临时性替班，及应急性维修及其它服务行为。 8．部门职能 ◆服务中心 物业企业日常行政后勤工作由服务中心负责。关键包含接维修电话、依据维修电话安排对应工作人员出勤、处理用户投诉、整理多种物业维修档案资料、协调物业企业同集团其它部门关系、负责物业企业同外部机关沟通联络等。 ◆消防监控队 消防设备检修管理由物业企业消防监控队负责。关键负责对各物业消防设施设备进行日常维护检测，发觉问题立即处理，不能处理立即报相关技术部门进行处理。 ◆保洁队 保洁管理范围包含公共地方保洁、公共部位保洁、生活垃圾处理等 ◆检修队 = 1 \* GB3 ①给排水设备管理和维修和供暖设备管理和维修 包含供水设备系统、排水设备系统、用水设备、热水供给设备系统等，锅炉房、室外供热热网、室内供暖系统等，由物业企业检修队管道班负责。 = 2 \* GB3 ②供电设备管理和维修 包含高压配电设备、低压配电设备、电力变压器等，由物业企业检修队电工班负责。 = 3 \* GB3 ③中央空调设备管理和维修包含工作区、空气输送和分配部分、空气处理部分、空气处理所需辅助设备等。 电梯管理和维修包含井道和机房、传动部门、升降设备部分、安全装置、控制部分等。 常见办公设备管理和维修包含复印机、晒图机、吸尘器、引水机、治水机、厨房设备等。 上述设备管理和维修由物业企业检修队设备班负责。 = 4 \* GB3 ④房屋日常养护包含： 屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等 钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等 修补楼面地面面层、抽换部分棱木等 修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等 拆砌挖补局部墙体、部分拱圈、拆换部分过梁等 抽换部分檩条、接换部分木梁、屋架、木柱、修补木楼等 上述管理维护由物业企业检修队木工班负责。 ◆绿化队 负