百望家苑项目价格定位及策略.pdf

百望家苑项目价格定位及策略 一、价格定位的依据 1 、项目的产品形式（规划方案） 2 、该区域市场目前需求分析及未来 3-5 年的需求预测 3 、该区域市场当前供给分析及未来 3-5 年的供给预测 4 、项目的规模、开发周期 5 、项目的开发成本、现金流及效益要求 6 、宏观经济政策的变化 二、项目投资成本分析 (一) 直接费用 1 、前期费用（含勘探、规划、监理、招投标等）：1000 万元。 2 、征地：征地总面积为29.13 公顷(含代征绿地及道路) 。根据中关村、上地及马连洼地 区周围征地费用的参考数据约 30 万元/亩。30 万元/亩×29.13 公顷×15 亩/公顷=13108.5 万 元。其中含：转入费、劳动力安置费、集体财产补偿费、耕地占用费、防洪费、青苗补偿费、 复垦费、新耕地使用费等总和。 3 、拆迁：规划用地范围内除东区有简易菜棚和塑料大棚外，几乎无住户。全部拆迁量 按 20 户（含酱菜厂）计算，根据经验数据估计，居民拆迁约 25 万元/户，20 户×25 万=500 万元。 4 、市政基础建设费：不含区内小市政，经相关专家咨询，在市政详细状况不明了的情 况下，根据市政工程多年的经验估算：单位费用约为 350 元/平方米。350 元×16.5 万平方米 =5775 万元。 5 、公建配套设施建设费：规划设计说明中，公建面积为 1.3 万平方米，以 2200 元/平 方米建安费计，总投资为 1.3×2200=2860 万元。 6、绿化：绿地率40% ，单位绿化成本设定为 150 元/平方米。 150×0.4 ×（17.98+4.84）=1369.2 万元。 7 、建安费（含土建、设备、安装、精装修等）：根据规划设计方案，多层和小高层约占 小区总面积的 55%，TownHouse 部分约占 45% ，按建安综合造价2200 元/平方米计算，则总 1 投资额为：2200 ×16.5 万=36300 万元， 8 、土地出让金：估算每平方米出让金为 300 元/平方米。300 ×16.5 万=4950 万元（按 可销售居住面积计算）。 9 、车位投资：西区原则上不做地下车位，东区按每个车位平均占地面积 35 平方米，车 位建安投资约为 1500 元/平方米。停车设备费用约为 3 万元/辆×784 辆=2352 万元。建安造 价为 1500×35×784=4116万元。车位总投入成本=2352+4116=6468 万元。 10 、小市政：为小区红线内市政，经验估计为 100 元/平方米，则成本为 100 元/平方米 ×17.8 万平方米=1780 万元。 11 、智能化：成本估算：50 元/平方米×17.8 万平方米=890 万元。 12、直接费用总和：75000.7 万元。 (二) 间接费用 1 、管理费=直接费×2%=75000.7 ×2%=1500 万元。 2 、销售费用：按总销售额的4%计算，4% ×7800 元/平方米×16.5=5148 万元。 3 、财务费用：计划开发周期 2.年，每年贷款 1.5 亿元，贷款利率为 6%，15000×2× 6%=1800 万元。 4 、税费： （1）营业税及教育附加费等约 5.5%，7800 元/平方米×16.5 万平方米×5.5%=7078.5 万元。 （2 ）过户、交易税： 7800 元/平方米×16.5 万平方米×（0.5‰印花税+ 5‰过户交易费）=707.85 万 元。 税费总和：7786.35 万元 5、不可预测费（按土地费、前期费、建安费的 3%计提）：2250 万元 间接费总和：18484.35 万元 投资总额=直接费+ 间接费=93485 万元。 其汇总表如下页： 2 百望家苑项目投资成本估测表