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中国与德国城市拆迁赔偿差异 中国旅德学者、德国多特蒙德大学工学博士 王维洛 2003 年以来，中国因征用土地、拆迁房屋而出现了一系列被涉 及者自杀、自焚、示威等事件。特别是于 2003 年 8 月发生的南京市 被拆迁户翁彪自焚身亡的悲剧，令人震惊。相关事件的矛盾焦点之一 是征地拆迁者和被征地拆迁户之间对补偿费数额有极大争议。究竟土 地房屋的价格和拆迁赔偿费怎样计算才比较合理？中国的政府部门 和企业在征地拆迁过程中的计价赔偿方法有何不妥之处？西方国家 在这方面通常又是怎么做的？本文从德国土地使用权和中国土地使 用权的比较入手，比较分析两国土地使用权的相似之处和不同之处， 然后用实例来解释中国和德国在计算拆迁赔偿费方面的差别是什么。 一、德国的土地使用权 德国 《民法大典》第94 条规定，土地上的房屋建筑是 土地的组成部分，房屋建筑从属于土地，为土地所有权的拥有者所有。 德国所有的土地（包括已建土地和非建土地，如农田、林地、绿地等） 都实行土地登记，即地籍登记。地籍登记簿中的土地所有者是唯一受 法律承认和保护的土地所有者。德国的土地所有权绝大部分归私人 （自然人、法人）所有，也有一部分归公众所有（如国家、州、市镇 所有）。德国的“土地使用权条例”第 1 款规定：土地使用权是可以 1 买卖、可以继承的、在土地的地上或地下拥有建筑物的权力。通过德 国“公寓式住房所有权法”，土地使用权也可以运用到公寓式住房， 成为公寓式住房土地使用权。土地所有者（Eigentuemer ）和土地使 用权者（Erbbaurechtshaber ）到公证处签订土地使用权合同，然后在 地方法院的地籍登记所登记。地籍登记所向土地使用权者发放地籍 簿，并在土地所有者的地籍簿中权役和限制的第一项上注明已经出让 了土地使用权。土地使用权的年限由合同来确定，居住用地一般为 99 年，工业用地一般为 70 年。通常，土地使用权者每年向土地所有 者交付使用土地的土地使用金，合同规定的土地使用金的数额也登记 入地籍簿中。土地使用期结束后，土地使用权回归土地所有者，作为 组成部分的建筑物也随土地使用权回归土地所有者所有，但土地所有 者要向土地使用权者支付建筑物的赔偿费。土地使用权可一次或多次 延长。在大多合同中都约定，土地使用权者有优先购买土地的权力。 在德国，土地使用权拥有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登记的土地 使用权包括对建筑物或住房的所有权。 德国的土地使用权是有价值的。“德国土地价值评估条 例”（WertV ）和“土地价值评估大纲”（WertR ）对土地使用权价值 的评估有具体规定，内容比较复杂。简单地说，土地使用权的价值由 两部分组成，一是土地部分，一是建筑物部分。土地部分的价值来自 于土地使用期限内一般地租和具体土地使用金之间的差价。地租和具 体土地使用金的差价越大，土地使用剩余年限越长，土地使用权中土 2 地部分的价值就越高。在土地所有者未出让土地使用权的情况下，土 地和地上建筑物的价值完全土地所有者所有；在出让土地使用权之 后，土地价值就被分为两个部分，一部分归土地所有者，另一部分归 土地使用权拥有者。在德国，土地使用权拥有者的土地部分的价值接 近土地价值总额 50 ％的情况颇为普遍，原因是地租和具体土地使用 金的差价大，土地使用年限长。这样，土地使用权的全部价值即由部 分土地价值和百分之百的建筑物价值组成。 二、中国的土地使用权 1982 年中华人民共和国宪法第 10 条规定：城市的土地 属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有 的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。 根据中华人民共和国宪法，土地所有权的形式只有国家土地所有权和 集体土地所有权两种，私人（自然人和法人）不能享有土地所有权， 而其他生产资料则分属国家、集体和私人所有。同时，“土地管理法” 第 7 条规定：“国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所 有制单位使用，国有土