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武清光明道南侧地块项目
——土地价值分析报告
1.市场分析
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2.本体价值研判
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3. 项目发展拟定位
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4. 经济效益测算
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一、市场环境
宏观政策经济环境
武清中观市场环境与发展空间
武清微观市场环境
市场环境——宏观政策经济环境
2010年是政策收紧年,整体市场压力将有明显增加;
政策的收紧,主要来自货币政策与产业自身政策
从金融、财税、供应结构等方面,全面抑制
二套房政 保障性住 营业税等 产业政策
策 房 交易税 投资,抑制市场过热,房价过快上涨;
土地政策 信贷额度 信贷额度与门槛,社会资金流动量,全面收
政策 收紧 货币政策 紧,抑制过度通胀的出现;
收紧
房地产信托 存款准备
融资 金率
普通住宅 政策要点 政策内容
供给增加 …… 二套房贷收紧 明确二套房首付不低于四成 ,贷款利率上浮15%
利率
个人住房转让营业税 个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。
土地费用 开发商拿地首付至少50%
收紧房地产信托 信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
银行存款准备金上调 自2010年1月18日起,连续两次上调存款准备金率0.5个百分点
市场环境——宏观政策经济环境
“政策的调整”不会改变 “市场的方向”;对未来的宏观背
景,我们谨慎而乐观。
虽面临通胀压力,但为维持汇率稳定,热钱大量流入,经济复
货币政策
苏不稳,利率上调空间有限。
涉及消费、投资两大领域,仍是宏观经济支柱产
产业政策
业,以调控为主,不会出现打压。
人民币升值压力明 宏观经济支柱产业
显,在贸易恢复
期,汇率必须维稳
外需低迷,贸易壁 经济贡献值 行业影响力 产业链带动
垒滋生,贸易全面
复苏尚需时日。
市场环境——宏观政策经济环境
在2010年经济回暖期,通货膨胀环境下的主动政策性调整;
与2008年经济衰退期,通货紧缩环境下的被动市场性调整;
房地产市场的波动走势将有质的区别;
“政策的调整”不会改变 “市场的方向”。
对未来的宏观背景,我们谨慎而乐观。
在通胀环境下,房地产市场的政策性收紧,
对于拥有着闲置性资金的高端购买者而言,
在货币保值需求的刺激下,对其购买意愿打
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