土地_武清光明道南侧地块项目土地价值评估分析报.pdf

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武清光明道南侧地块项目 ——土地价值分析报告 1.市场分析 1.市场分析 1.市场分析 2.本体价值研判 2.本体价值研判 2.本体价值研判 3. 项目发展拟定位 3. 项目发展拟定位 3. 项目发展拟定位 4. 经济效益测算 4. 经济效益测算 4. 经济效益测算 一、市场环境 宏观政策经济环境 武清中观市场环境与发展空间 武清微观市场环境 市场环境——宏观政策经济环境 2010年是政策收紧年,整体市场压力将有明显增加; 政策的收紧,主要来自货币政策与产业自身政策 从金融、财税、供应结构等方面,全面抑制 二套房政 保障性住 营业税等 产业政策 策 房 交易税 投资,抑制市场过热,房价过快上涨; 土地政策 信贷额度 信贷额度与门槛,社会资金流动量,全面收 政策 收紧 货币政策 紧,抑制过度通胀的出现; 收紧 房地产信托 存款准备 融资 金率 普通住宅 政策要点 政策内容 供给增加 …… 二套房贷收紧 明确二套房首付不低于四成 ,贷款利率上浮15% 利率 个人住房转让营业税 个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。 土地费用 开发商拿地首付至少50% 收紧房地产信托 信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。 银行存款准备金上调 自2010年1月18日起,连续两次上调存款准备金率0.5个百分点 市场环境——宏观政策经济环境 “政策的调整”不会改变 “市场的方向”;对未来的宏观背 景,我们谨慎而乐观。 虽面临通胀压力,但为维持汇率稳定,热钱大量流入,经济复 货币政策 苏不稳,利率上调空间有限。 涉及消费、投资两大领域,仍是宏观经济支柱产 产业政策 业,以调控为主,不会出现打压。 人民币升值压力明 宏观经济支柱产业 显,在贸易恢复 期,汇率必须维稳 外需低迷,贸易壁 经济贡献值 行业影响力 产业链带动 垒滋生,贸易全面 复苏尚需时日。 市场环境——宏观政策经济环境 在2010年经济回暖期,通货膨胀环境下的主动政策性调整; 与2008年经济衰退期,通货紧缩环境下的被动市场性调整; 房地产市场的波动走势将有质的区别; “政策的调整”不会改变 “市场的方向”。 对未来的宏观背景,我们谨慎而乐观。 在通胀环境下,房地产市场的政策性收紧, 对于拥有着闲置性资金的高端购买者而言, 在货币保值需求的刺激下,对其购买意愿打

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