个人住房假按揭贷款_检查经验交流.docVIP

个人住房假按揭贷款 检查经验交流 ???????????????????? 　　　　　　? 按揭贷款与假按揭贷款定义个人住房按揭贷款是指银行向借款人发放的、用于其购买一手房、借款人所购住房作为抵押物、开法商提供阶段性担保的贷款。首付款不低于房价的20%、贷款期限最长30年。个人住房假按揭贷款是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。 假住房按揭贷款的主要特征一、借款主体的表现特征 （一）借款人为关联人。一是一个家庭的多数成员购房。开发商以自身或其他家庭的成员、亲戚朋友作为购房人申请贷款，如父母、妻子、儿女。表现在一开发商申请的房屋贷款中多个借款人姓氏相同，或一个家庭夫妇双方分别购房。二是同一公司内较多员工购房。即开发商以公司员工或员工家属名义作为购房人申请贷款，借款人填写的工作单位往往为房地产开发公司或关联公司。（二）无关联散户按揭。开发商造假手段和水平不断变化并逐步提高,为规避贷款银行和监管部门对贷款档案的现场检查。无关联散户假按揭贷款主体特征较为隐藏。假住房按揭贷款的主要特征二、申贷客体的表现特征 （一）客体真实，申贷虚假。这是假按揭贷款最普遍的形式，该类假按揭房屋真实存在，但购房人虚假。具体有：一是用已售房申贷。开发商利用已售出但真实购房人全额交付现金不需办理按揭的房屋申请贷款。二是滞销(或惜售)房申贷。因开发楼盘滞销或压盘惜售等原因，开发商为融通资金，将未售出房以假购房人名义申请贷款。（二）客体虚假。该类假按揭是开发商为套取银行资金，虚拟房号骗贷，性质较为恶劣。形成原因或是银行贷款经办人员与开发商内外勾结，或是信贷人员调查失职。假住房按揭贷款的主要特征三、申贷资料的表现特征 （一）购房价格不真实。为套取资金，开发商提供的购房协议中的价格多数高于正常销售价。 （二）收入证明虚假。这是假按揭贷款的共性。表现为:一是私刻公章，拟造单位开具；二是借款人非开具单位员工。开具单位真实存在，但被证明人并不是该单位员工。其中，主要是房地产开发商为假购房人开具收入证明的情况；三是开具工资偏高。假按揭贷款的工资收入多数高于正常水平。（三）首付款凭证虚假。开发商对银行要求的首付款收据造假有两种方式，一是对未售出房采用在空白房地产销售款专用收据上直接填写。二是对购房人已现金交全款的房采用将销售收据贴去真实购房人名字复印后填上假购房人名字再复印递交银行的方式。 住房按揭贷款案例?????????? 2005年上半年，环翠联社与房产开发商威海东龙实业集团公司签订了《按揭贷款合作协议》，其中规定定联社按按揭贷款额的5%收取开发商保证金。同时由山东凯威担保有限公司对所办理的按揭贷款提供担保。至2006年8月末，环翠区联社营业部共为该公司所售商品房办理按揭贷款19笔，余额927万元。???????????? 2005年12月16日 ，环翠农联社营业部向自然人赵洪武、白丽、吕有利、卢晓丽发放共4笔住房按揭贷款，金额分别为75万元、80万元、100万元、97万元的住房按揭贷款，期限10年。以上按揭贷款首付款比例为30%，贷款比例为70%。 检查过程及发现的问题一　检查信贷档案???? 1、 借款人为关联人　　　借款人同为威海东龙实业集团公司高管或职工。其中吕有利为该公司工程经理（其配偶李玉梅同为该公司职工）；白丽为该公司职工（其配偶李海涛为该公司经理）；赵洪武为该公司项目经理；卢晓丽为该公司项目经理。???? 2、 抵押无效　　　４人所购商品房均为期房，均未办理抵押预登记。借款人同时提供了４套个人自有住房作为抵押物，但未办理抵押登记．???? 3、保证敞口大。　　按揭保证人山东凯威担保有限公司提供100万元保证金，担保按揭贷款金额927万元。???? 4、借款人收入证明资料不规范　　　借款人工作单位出具了４名借款的收入证明，收入在１０万元至２０万元间，但未提供相关的工资表及纳税证明资料． 　　　检查过程及发现的问题（续）二　检查资金流向??? 调阅了贷款发放日相关的会计传票，发现存在按揭贷款交纳贷款利息问题。?? 　　2005年12月16日，白丽、吕有利、卢晓丽、赵洪武分别办理按揭贷款80万元、100万元、97万元、75万元，共计352万元，同日分别转入入东龙实业集团公司3305784.81元，转入入该公司按揭贷款保证金户17.6万元，差额部分38215.19元，支付了上述4人当月按揭贷款利息8685.27元、10856.59元、10530.89元、8142.44元。 检查过程及发现的问题（续）三　进行实地调查　　　　对按揭借款人所购商品房进行调查,发现存在以下问题：　　　　一是借款人所购房产未