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上海市高档住宅市场专题研究报告 目 录 一． 高档住宅宏观市场简析 二． 中心城区高档住宅市场分析 三． 典型个案分析 四． 未来发展预判 第一部分 高档住宅宏观市场简析 2006 年第二季度，中央政府颁布了新一轮的房地产调控措施，政策主要是针对调整住房结构，引导合理消费，重点发展普通商品住 房。 新的房地产政策使市场逐步降温，并更合理和健康地发展。 但新措施的推出后市场需求有减弱的迹象。2006 年第二季度豪宅 市场的租赁和销售交易继续保持其谨慎的状态，空置率较上季度 上升了 1.8%至 13.8%的水平。在主要的豪宅区域中，长宁的空置 率最低，为 6.26%。 受到空置率不断上升的影响，豪宅租赁市场继续受到压力， 平均租金较上一季度小幅下跌 0.28%至每月每平方米 25.26 美元 的水平。在供过于求的租赁市场中，对租户最为有利，特别是跨 国公司企业的企业租户，在谈判过程中，大多以减低租金和提高 租赁条件等有利租户的条件为结果。主要豪宅聚集区域中，以卢 湾和静安两区的平均租金仍为最高 ，分别达每月每平方米 38.7 和 33.6 美元，这主要得益于该二区内服务公寓较高而稳定的租金 水平。 新的宏观调控政策，令豪宅销售一手市场也受到政府打击投机的影响，潜在的买方对于调整其长短期投资策略更为谨慎。2006 年第 二季度，豪宅市场的平均售价下降了 2.06%至每平方米 3012 美元的水平。 1 第二部 中心城区高档住宅市场分析 各区域高档住宅情况分析： （仅以静安为例，由于篇幅有限，不展开分析） 板块划分 行政区域 板块 四至 目前在售代表楼盘 规划类型 地脉特征 现实人群特征 未来人群特征 品牌企业 南留 历史人文保护区版块 东至成都北路、南 南静安 至延安中路、西至 静安四季，经典茂 时尚商业及办公商 历史人文/南京西路商圈 本市客源/部分外埠 国际客源增多，投资性 中凯置业/先德坊 版块 茂名路、北至南京 名 务/居住区 国际时尚商业生活社区 及国际客源 的客源增多。 第一梯级 西路 西至江宁路、北至 国际丽都城/静安 历史人文/南京西路商圈 以本市的客源为 北京西 居住区/少量时尚商 国际客源增多，投资性 新闸路、东至成都 国际社区（即将启 衍生的未来国际时尚生 主，国际客及外地 农凯集团、静安置业 路版块 业 的客源增多。 北路、南至南京路 动）等 活地标 客占一定比例 静安枫 东至西康路、南至 以本市及外地客源