房地产投资与项目管理 房地产市场的预测种类及方法.pdf

房地产投资与项目管理 主讲：田晓晨 Email:gultw@ 办公室：7-302 主要内容; 房地产市场的预测种类及方法 房地产市场预测的种类与方法 一、房地产市场预测的种类 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根 据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市 场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未 来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量 以及相应的租金售价水平。 房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。 房地产市场预测的种类与方法 1．定性预测 定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析 能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未 来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及 其后果等做出分析与判断。 其特点是，主要靠经验判断未来，有时也做一些 量化分析作为判断的辅助手段。 目前我国房地产市场上缺乏客观数据，因此定性 预测在房地产市场策划中非常重要，尤其是对市场 的中长期预测。 房地产市场预测的种类与方法 2．定量预测 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础 上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现 数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和 确定房地产市场要素在未来可能的数量。 例如普通商品住宅需求数量、写字楼售价或租金 上涨率等。定量预测主要用于短期或中期预测。 房地产市场预测的种类与方法 二、房地产市场预测的方法 房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内 容、期限不同而有所不同。 通常采用的方法有： 1．直观判断法 这是定性预测方法的统称。这种方法适用范围 广、成本低、费时少，但受预测者的主观因素影响 大，较难提供以准确数据为依据的预测值，在数据 资料较少或不准的情况下，多采用此法。定性预测 方法主要包括集体判断法、专家意见法。 1）集体判断法 这种方法就是由企业经理集合有关人员进行分析 讨论，对未来市场形势做出预测判断。具体方式 有两种：一是几种企业高中层的经理人员进行讨 论预测；二是集中企业有经验的销售人员进行讨 论预测。 优点：预测速度快、成本低，易于组织进行；能 够集思广益，相互启发，避免个人判断的局限 性。 缺点：预测结果易受讨论气氛、权威人士和当时 市场形势的影响；对问题的分析缺乏系统的数 据。 2 ）专家意见法 是指专家以自己的专业知识和经验，在对 过去发生的事件和历史信息资料进行综合 分析的基础上，对房地产未来可能出现的 各种趋势做出判断和预测的一种方法。 这里的专家包括开发商、代理经销商、营 销顾问、房地产研究工作者以及房地产协 会组织。 包括：专家会议法 专家征询法 专家会议法 这种方法一般由预测组织者邀请有关专家，针对 某一开发项目或某一问题，进行开会讨论，找出 问题的核心，并得出比较接近市场实际的预测结 果。 例如可以组织一个专家小组进行某项预测，最后 可以形成一个小组估计，或者是由一位较权威的 分家把意见汇总成个人的估计。 优点：专家集体占有的资料和考虑的问题一般 要多于个人，在一起讨论可以相互启发，集思广 益，能迅速全面地作出预测。 缺点：容易受到其他因素的影响而不能场所欲 言，发表各自的意见，加上参加的人数有限，往 往代表性不够充分。 专家征询法 也称为德尔菲法，是专家会议法的改进和发展。与 传统的专家会议法相比，具有如下三个特点： A 、匿名性。采用匿名函询的方式征求专家们的意 见。这样，参加预测的专家互不相见，从而消除 了很多心里因素的影响，有助于专家发表较为客 观的意见。 B、反馈性。在预测过程中，一般都要进行3-5轮的 征询专家意见。预测机构对每轮专家的意见均进 行统计、汇总，提供给专家作下轮预测时的参 考。便于专家比较分析，修正意见，提高预测的 准确程度。 C、统计性。对每轮预测结果都进行定量的统计处 理和评价，从而便于科学地描述这一轮预测结果 中