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蒙眼狂奔，一路向下 “样板的坠落” ——彩生活研究报告 匠朴研究所——公司研究 彩生活 （1778.HK） 公司数据 2020-07-31 物业第一股 昔 日“并购王” 市值 （亿港元） 57 市盈率 10 总股本 14.2 低估值 商誉高企 负债较高 现金承压 股东结构 花样年控股集团 51.69% 有限公司 Splendid Fortune 15.32% Enterprise Limited 主要研究内容  低估值之谜  彩生活业务概况  低估值背后的原因拆解 花样年、收并购、酬金制、O2O 低估值之谜 2019年彩生活合约管理面积达到5.6亿平方米 ，已经产生收益的面 积达到3.6亿平方米，彩之云平台服务面积更是达到12亿平方米。但 从面积上看，彩生活无疑是国内规模最大的物管企业。 物管行业的主要收入大多基于在管面积产生，所以当前市场对于物 管企业估值主要仍是以面积为主要考量。但在管面积最大的彩生活， 其估值却低的可怜 。根据 匠朴研究所的物业研究报告数据 ，截至 2020年7 月31 日，上市物管企业市盈率的中位数为45.5，而彩生活 的市盈率仅为10。  对比在管面积超过2亿平米的上市物管企业，彩生活规模最大，市盈 率最低 单位 ：亿平方米 数据来源：wind，匠朴研究所，数据截至2020年7月31日 低估值之谜 彩生活作为“物业第一股”，其上市之初的估值水平并不低 ，2014 年其平均市盈率为69，最高市盈率 曾达到98 。但随着近些年规模 的不断扩张，其估值水平也逐渐下滑。  随着彩生活合约面积和净利润的逐年增长，其市盈率却快速下滑 单位 ：亿 数据来源：wind，匠朴研究所，数据截至2020年7月31日 “为什么管理规模比我小，利润比我少，估值比我还高？”这是彩生 活董事会主席潘军2018年在投资者见面会上提出的反问。 认识彩生活 彩生活于2002年在深圳成立，是花样年控股集团旗下的物业管理服 务商 ，2014 年6 月30 日在香港交易所 主板挂牌 上市 ，股票代码 1778.HK。彩生活是国内首个上市的物管企业。  2019年彩生活合约管理面积5.6亿平方米，稳居行业第一 单位 ：亿平方米 数据来源：彩生活年报，匠朴研究所  彩生活股东结构 股东方 持股比例 股东类型 花样年控股集团有限公司 51.69% 控股集团 Splendid Fortune Enterprise Limited 15.32% 管理层 Fantasy Pearl International Limited 0.15%