国家房地产评估市场的规范问题.pdf

国家房地产评估市场的规范问题 一、房地产评估的重要性 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产不仅是最基本的生活资料 （如住宅）， 也是最基本的生产资料（如耕地、厂房）。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资 置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占 60％～70％，在家庭财产中，房地产也往 往是主要部分。房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。故房地产评估既可以是对单纯土 地或建筑物的评估，又可以是对土地和建筑物的有机结合体进行评估。而房地产评估市场则 是房地产评估主客体间各种关系的总和。目前，土地使用权出让；房地产转让、租赁、抵押、 保险、课税；企业合营、改制、上市、破产；涉案房地产价格复核或鉴定；房地产开发经营 等经济行为，都离不开房地产估价。而且随着社会发展，房地产估价的作用还会越来越大， 服务领域也将越来越广。我国现有从事房地产评估的机构，虽然为推进改革做出了贡献，但 是由于我国的房地产评估市场刚刚建立，房地产评估市场缺乏统一管理等原因，使我国的房 地产评估市场也存在不少问题，规范房地产评估市场已成为一项刻不容缓的任务。 二、我国房地产评估市场的现状与存在的问题 1．条块分割严重，收费标准与评估规程各异 目前，在我国对房地产评估市场的管理分属不同的部门，评估主管部门从中央到地方分 属建设、国土、财政等多个部门。如以土地资产为主的房地产评估（地价评估）要按国土资 源部颁布的规程规章进行评估、以房产为主的房地产评估要按建设部颁布的规程规章进行评 估，以至于相类似的工作要分别按不同的收费标准收费，按不同的技术规程规范出具评估报 告。企业要进行评估，往往要穿梭于数家评估机构和其行业主管部门之间，并要分别交费， 既加重了企业负担，也降低了办事效率，社会反响特别强烈。 2．涉及的中介机构大小悬殊，鱼龙混杂，整体素质偏低 我国的房地产评估实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资 格。但由于我国的房地产评估起步较晚、考试频率低等原因，目前有评估执业资格的房地产 估价师和土地估价师专业人员总共不超过?6 万人，而实际办理人事代理并在房地产评估的各 类机构中工作的大概只有不到 4 万人，以至于有的地方如按照有关规定尚不具备法定的专业 评估人员，无法成立评估中介机构。各类中介机构对专业人员数量上的要求也不一样，有的 只要求两名具有执业资格的评估人员，就可申请机构资|考试大|质。即使如此有的地方主管 部门在专业人员的数量要求上也未严格把关，以至于有的评估机构只有一名专业人员，也同 样取得了估价资质，有的评估机构甚至只有一人，是名符其实的一人公司。尤其是在中介评 估机构脱钩改制期间，各地普遍存在政策偏宽现象。专业技术人员达不到规定数量、专职技 术人员没有按规定与政府有关部门脱钩、没有委托人事代理、在注册资金上弄虚作假，这种 状况严重影响了评估能力和评估质量。 3．中介机构之间恶性竞争 为了多争取业务，有的机构拿钱开路、大搞钱权交易；有的机构迎合顾客的不合理要求， 置评估规程和规范于不顾；有的机构过度降低收费标准，大搞价格战。这些现象既影响了评 估报告的权威、公正和客观，损害了国家和集体的合法利益，同时也形成了滋生腐败现象的 温床。 4．有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理 例如，当一份土地评估报告有争议时，其他房地产评估机构和资产评估机构无法对其进 行评价，因为它们没有土地估价资质。而目前同一城市（尤其是中小城市）土地估价机构还 很少，故对这些有争议的报告进行处理比较困难。 5．中介机构不按核准的资质和范围执业 客户一般只注意评估机构有没有评估资质，但对评估资质如何分级及其意义却不甚了解 和关注，这一方面是我们的宣传工作做得不够，另一方面的一个主要的原因就是我们将评估 资质种类、级别和执业范围划分得太细，并且这些划分缺少充分的科学依据，超出了一般客 户的认知程度（绝非指客户弱智）。众所周知，律师有级别之分，但律师事务所的执业资格、 执业范围基本是相同的，没有划分为涉外律师事务所，刑事律师事务所等系列，更没有划分 为 A、B 级或甲、乙级等级。所以客户需要服务时，不需要对律师事务所作较多的了解，而是 注重所选律师的级别和业务能力。而在房地产评估中，客户则需仔细了解有关的业务主管部 门，否则就可能费时费财还办不了事。有时即使机构资质符合条件，但由于主管部门的关系， 而使下一步工作开展艰难。这些情况往往是多数客户不可理