房地产企业的成本管理新规制度.docx

碰到建筑工程纠纷问题？赢了网律师为你无偿解惑！访问>> 房地产企业成本管理制度 　　伴随房地产市场竞争加剧，为提升产品及企业关键竞争力，房地产企业成本管理工作关键性愈来愈显著。在开发建设整个过程中（立项、计划设计、建设、结算、销售）每一个步骤成本全部要进行严格和科学控制和管理，尤其是在立项和计划设计阶段，所以，房地产成本管理应该是全过程成本管理，而且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本，还要考虑消费者消费成本。　　（一）立项步骤成本控制　　1、新项目立项时必需提交具体《可行性研究汇报》，《可行性研究汇报》除应含有地块基础资料、周围环境及其发展趋势、合作方背景、合作方法及条件、初步计划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包含以下内容（《可行性研究汇报》具体内容详见《可行性研究汇报指导》）：　　1.成本费用估算和控制目标及方法；　　2.投资及效益测算、利润表现安排；　　3.税务环境及其影响；　　4.资金计划；　　5.《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；　　6.投资风险评定及对应对策；　　7.项目综合评价意见；　　（二）计划设计步骤成本控制　　1、计划设计单位选择应遵照以下标准：　　1）能由企业内部完成计划设计工作，应由企业内部自行完成；　　2）需委托设计院进行计划设计工作，应采取招标方法，择优确定。　　2、总体计划设计方案（必需包含建造成本控制总体目标，即目标成本：详见附录1－目标成本编制和审核），应首先上报由企业领导牵头组织“计划设计方案听证会”审查，获经过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段全部必需要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在和上一阶段概（预）算进行认真分析、比较基础上，编制我方《建造成本概（预）算》，确定各成本单项控制目标，并以此控制下一阶段设计。　　3、施工图设计协议应含有相关钢筋、混凝土等建材用量要求条款，并载明：设计单位《施工图预算》标准上不得突破我方编制《建造成本预算》。　　4、设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组，对施工图技术性、安全性、周密性、经济性（包含建成后物业管理成本、用户使用成本）等进行会审，提出明确书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或降低设计不合理甚至失误所造成投资损失、浪费。　　5、材料设备之品牌／标准、参数选择应和工程项目标品质、技术要求相匹配，在满足功效前提下，杜绝质量超标。　　6、对工程之做法应该结合工程项目标实际情况，对规范、图集做法进行合适调整，使之愈加经济、合理。在设计计划阶段，使这种调整反应到图纸中去。　　（三）招标步骤成本控制　　1、除垄断性质工程项目外，其它工程施工或作业单位，不得指定。　　2、主体施工单位选择，必需采取公开或邀请招标方法进行。　　3、应对投标单位进行资格预审，审查单位包含工程、预算、财务、设计四大专业人员。　　4、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行具体、具体策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评定，提出书面评定意见。　　5、相同条件下，应尽可能选择企业类别或工程类别高而取费较低单位。　　6、凡一次采购量高于人民币三万元（含三万元）材料设备、工程造价高于十万元（含十万元）工程施工必需采取招投标方法。　　7、零星工程应该在两个以上施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。　　8、垄断性质工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。　　9、施工协议谈判人员最少应包含工程、预算两方面专业人员，协议条件必需符合招标条件，协议条款及内容概念应清楚，不得因工程紧而不签协议就开工。　　10、开标后，对回标单位进行最少两轮闭门谈判，每次谈判回复文件必需密封送达（按投标程序处理）。　　11、协议签署必需按要求程序进行，详见附录2：协议审批和签署要求。　　12、应建立健全施工队伍档案，跟踪评定其资信、技术力量等。　　13、对投标人设备报价不能指定唯一品牌，只能约定为“某某品牌或相同品牌”。也不能指定设备配件或元件，也只能约定为“某某品牌或相同品牌”。　　14、出包工程应严禁私自转包。　　（四）施工过程成本控制　　现场签证（洽商及设计变更）　　1.现场签证范围项目施工过程中通常由乙方提出须经甲方现场签认、引发工程造价改变又不属于包干协议范围事项及协议明确需现场签证内容均属于现场签证范围，能够办理现场签证，包含：工程量增减、材料设备价格改变等。现场