浅谈不动产善意取得新规制度.doc

内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力要求不一而异，长久以来在中国 民法学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人利益保护角度，笔者认为中国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人保护 ??? 关键词：不动产 善意取得 交易安全 登记信赖 公信力 ??? [案情] ??? 1987年11月9日，A企业和某村合作社签署《合建楼房协议书》，约定：合作社以其约2.16亩自留地作建房用地，A企业出资建设，双方合作建房。工程建成后，合作社使用该房产二层，A企业使用该房产一层。嗣后，A企业取得该房产一、二层权属证书。20XX年12月A企业和某 银行签署《借款 协议》，向银行借款200万，并签署《抵押协议》，将该房产一、二层抵押给银行作为借款担保。后双方到房管部门办理了抵押登记。20XX年12 月A企业因欠银行借款无力归还，将该房产一、二层交付给银行作为抵债物，并已办理过户手续。20XX年1月，合作社得悉该房产一、二层均已由A企业抵债给银行，并已登记于银行名下。遂以市房管局为被告、A企业和银行为第三人起诉至法院，要求法院撤销被告向银行颁发《房地产权证》，并重新确定上述房产二层为其全部。经审查，该房产二层确应为合作社全部，市房管局审查不严，初始登记时将二层房产错误登记为A企业全部。 ??? 本案银行同意A企业借款、抵押并抵债，均是基于A企业对上述房地产权属已登记于房产部门取得权属证书，有实现债权担保，减抵了贷款风险。后经双方协议抵债，并经过办理过户手续，将房地产权属登记于银行名下，若撤销该房产登记，则肯定使银行面临丧失房地产权，需另向A企业追偿借款局面。而A企业正是因为无力还款，才以房产抵债，那在这个时候，其往往已不可能有还款能力，银行将失去收回贷款可能，利益肯定受到损害；如法院不判决撤销登记，则实际权属人合作社利益将无法得到保障。依据依法 行政标准，房产登记机关要撤销银行登记；而依据法安定性标准，银行作为善意第三人有正当理由相信房产登记正当有效，假如随意撤销，相对人将无法估计自己交易安全性，会影响整个 社会交易安全，由此产生了依法行政标准和法安定性矛盾。法安定性属于法基础价值， 法律只有确保稳定性，法可预见性功效方能实现。法安定性丧失，肯定造成依法行政最终落空。所以，从根本上说，法稳定性应优先于依法行政。当然，法安定性标准优先前提是第三人基于对物权公告制度信赖，善意而且有偿取得物权。前案中，银行是在完全不知情情况下取得该房产，假如许可房管局随意撤销登记行为，这必将影响房产交易 市场秩序。所以，确立不动产全部权善意取得制度至关关键。这也正是中国现在物权法立法中备受争议话题。 ??? 一、不动产善意取得制度概述。 ??? 1、善意取得制度概述。 ??? 善意取得制度，是近代以来民法法系一项关键制度，对于保护善意取得财产第三人正当权益，维护交易活动动态安全，含相关键意义。保护由所谓无权利者善意取得动产制度乃是伴伴随财货流通扩大，因应流通安全 经济要求，而生成和发展起来。[1]通常认为，善意取得制度起源于古代日耳曼法中“以手护手”标准。在日耳曼法上，“以手护手”标准是一项物追及制度。历经了漫长岁月，形成了不一样学说。19，伴随《德国民法典》正式颁布，善意取得制度正式确立，现已在很多市场经济国家确立起来。善意规则通常不适适用于不动产全部权转移。 ??? 2、善意取得价值取向。 ??? 善意取得基础价值取向是保护交易安全。在社会生产各不节中，产品交换饰演了很关键角色。伴随社会经济发展，交易日益频繁，假如参与交易善意受让人完全负担从无权利人手中不能取得权利风险，不仅会使交易主体因畏惧负担此种风险而丧失参与交易主动性，也会使必需参与交易受让人为避免此种风险而不得不花费大量时间和精力去逐一 调查交易标物权利归属真相，从而增加交易 成本，有碍交易发展，从交易中受让人和交易标物真实权利人之间利益平衡来看，完全由受让人负担从无权利人手中不能取得权利风险，属于有失公平；假如从整个社会利益角度来看，这么做妨碍了社会经济发展，损害社会生活整体利益。善意取得即在保护交易安全和真实权利人固有权利之间，选择了优先保护前者，从而形成了以保护交易安全为其价值取向一项独立物权制度。[2] ??? 3、不动产善意取得理论不一样学说。 ??? （1）否定说。现在我 国学者通常认为善意取得制度仅适适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分她人动产让和人，于不法将其占有她人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产全部权，原动产全部些人不得要求买受人返还。[3] ??? 至于不动产，“因以登记为其公告方法，交易中不致误认占有些人为全部些人”，[4]“因为不动产登记制度建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由给予