楼宇二次装修管理详细规定.doc

XXXX物业服务物业管理标准化方案 ?XXXX物业服务物业管理标准化方案本企业全方面实施标准化质量管理方案，对业主、房地产开发商进行周到、贴心服务，高水准规范企业物业管理行为，提升企业管理层次。项现在期准备阶段一、企业须在最少六个月前派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目计划、物业特点和周围地域物业分布情况、安全情况，结合本方案确定特定物业项目标管理方案。二、进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制订各项管理要求及工作步骤，确定用户手册、业主条约及前期物业管理协议；三、进驻前一星期必需安排好管理用房、职员宿舍及管理处相关办公设备；四、物业接管必需进行验收评定，妥善进行钥匙、图纸资料交接。入伙、二次装修阶段一、入伙管理1、房屋验收、交接实施XXXX企业严谨、科学“入伙管理系统”，发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主条约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释相关疑问。2、建立业主档案在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立用户档案，为以后顺利管理打好基础。二、二次装修管理二次装修管理攸关楼宇建筑风格、品质，所以，为了确保楼房长久正常使用，企业将依《厦门市住宅区物业管理条例》、《厦门市建筑外墙装饰管理要求》、《家庭居室装饰二次装修管理试行措施》、《厦门市物业管理服务收费措施》等相关法规和《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主条约》实施管理：1、二次装修方案审批由业主提出二次装修申请，附交施工单位有效证件和资质证书，和二次装修方案图、土建施工图、水电施工图和文字说明。方案审批关键点：内装饰方案：基础标准是确保原装修、设计用途不被改变，保障使用安全，不影响相邻住户使用。外二次装修方案：规范整体形象，保持建筑物外墙立面整体性和美观。全部施工方案同意后，业主如按实际情况需要更改，必需经管理处确定，出其更改通知才可施工。2、二次装修施工全过程监控安全防范管理。二次装修施工人员须按政府要求办理证件，接收管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修和入住并存期间，加强安全防范关键宣传，有针对性地采取方法，确保不遗留安全隐患。环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整齐；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大程度降低对周围居民正常生活及工作影响，控制入住和二次装修期交叉时造成环境影响。共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行；限定二次装修使用电梯时限、电梯运输材料和方法，做好电梯轿厢保护工作。外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；严禁安装雨阳蓬或作任何形式封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以预防破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以预防外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检验口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以预防二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检验口。装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具完工验收单并办理相关手续。日常物业管理服务阶段管理目标：制度完善，保养规范，延长物业使用年限，从而使物业增值。管理规范：共用配套设施完好，无任意改变用途；制订并严格实施设备安全运行、维修、统计和定时巡回检验、维护保养等岗位责任制；专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程和保养规范，无事故隐患；设备及机房无杂物、灰尘及鼠虫害发生，整体环境符合设备正常运行要求；应用技术经济分析方法，对房屋维修、改善等方案，进行经济、环境效益对比，制订最好方案，提升房屋经营效益。一、房屋管理和维修养护主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志显著；定时检验外墙，发觉破损立即修补，确保房屋外观完好、整齐，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；每十二个月一次对楼道、围墙进行粉刷、栏杆油漆；设置小通告板，开展和业主交流，立即通报相关事项。二、设备管理1、给排水设备管理管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。供水设备（包含蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定时检修及防腐保养，确