洛阳市新项目市场定位核心专业策划报告.doc

市场定位关键策划 目 录 市场定位序言…………………………… ………………………………………………………………………………………………………4 定位策略……………………………………………………………………………………………………………………………………………5 定位推导……………………………………………………………………………………………………………………………………………5 定位标准……………………………………………………………………………………………………………………………………………7 项目总体 ……………………………………………………………………………………………………………………………………8 项目概况……………………………………………………………………………………………………………………………………………9 技术资料……………………………………… …………………………………………………………………………………………………9 地块资源…………… ………………………………………………………………………………………………………………………………10 周围配套……………………………………………………………………………………………………………………………………………17 交通条件……………………………………………………………………………………………………………………………………………19 街区功效…………… ……………………………………………………………………………………………………………………………19 项目综合定 ……………………………………………………………………………………………………………………………37 产品定位…………………………………………………………38 市场定位序言 本汇报志在了解研究洛阳市房地产市场现实状况，估计未来发展趋势，由市场反应讯息定位本项目。 （一）定位策略 此次市场调研深入了解了洛阳市场环境，依据市场制订适宜，差异化优化产品，填补市场空白。 (二）定位推导思绪 1、项目标目标市场定位 了解潜在市场消费群特征、年纪、分布，以之寻求消费群体组成和可能购置本项目标消费群体，并经过对这个群体描述，为项目基础定位提供依据。 2、建筑产品定位 经过对该项目所处环境宏观、微观调研，了解和论证该项目区域人文习惯、生活方法和项目地块交通、配套等基础原因，并辅以对周围环境地产项目实态、竞争势态及建筑文化研究，为本项目产品建筑定位提供依据。 3、项目营销推广专题定位 调查该项目环境习惯文化、心理趋向和开发商企业品牌、品牌（项目标命名）、信息传输内容和手段等并研究其优劣势，为项目销售推广包装、形象、诉求内容等和项目标传输策略和定位提供依据。 4、项目标销售价格定位 经过对该项目所在小区商品房发展趋势，市场现实状况调查，周围项目标产品品质及价格，对消费心理，购置行为影响程度，为本项目标价格定位和营销组合提供依据。 5、项目标市场营销策略定位 经过对该项目所在小区宏观市场调研，政策法规调研，购置行为、购置习惯、消费观念、消费意识、收入及消费能力调研，研究周围项目和本项目标优、劣势及周围项目标营销策略，为项目营销决议提供依据。 6、推广通路定位 了解该小区消费群接触媒体习惯、文化层次，了解她们对媒体——广告心理反应。明确广告定位，寻求最好广告诉求和信息（软广告及硬广告）传输方法，进行有效广告定位及媒体组合。 （三）定位基础标准： 1、从消费者心理寻求定位，而不是以开发或销售者立场来确定； 2、针对特定目标市场，而非整个市场； 3、充足考虑市场风险和市场潜力，和发展商资金压力； 4、结合本项目区位特点，充足发挥区位环境优势； 5、走自己路，走她人还未走或不能走路，寻求差异化产品，发明出洛阳市样板品牌。 二、项目总体评价 （一）项目概况 项目在洛阳市涧西区，中州西路一拖体育馆西侧，属于洛阳市老工业区中心。项目周遍以厂矿、厂矿家眷区为主，商业配套设施不齐全以小型生活商业和机械配件为主，交通十分便利。但属于房地产不发达区域。 （二）技术资料 项目总占地面积：3200多平方米; 总建筑面积：约10000平方米; 容积率：约3.1； （三）地块资源 项目地现为一拖物业企业车队修理站，东临一拖体育馆，南面紧邻洛阳贯穿东西主干道中州西路果菜批发市场，西面是一拖家眷区，北临大明渠（暗渠，表面未来绿化），项目地自然资源较为贫乏，商业气氛几乎没有。现在，它现在展示在大家面前是较为嘈杂之地。 1、周围环境景观 A、东面，一拖体育馆。 B、南面，中州西路 C、西面，一拖体育馆 D、北面，大明渠（暗渠） 环境景观综述：地块缺乏良好自然