浙江文成县亨哈山珍食品有限公司商业专题计划书.doc

摘 要 浙江文成县亨哈山珍食品创建于1994年。经过短短八年时间，从创建时80万元注册资本小企业，亨哈企业已发展成为净资产近亿元、年销售额近亿元大企业，并在绿色食品企业中享受相当声誉。 伴随社会经济发展，越来越多化合物进入人类生产和生活环境，食品安全问题逐步突出。有一个很形象说法能够形容这种情况：“现在主妇到了菜市场，全部发愁该买什么：买牛肉，害怕有疯牛病；买猪肉，担心捎带着吃了瘦肉精；买鸡肉不知道激素含量是否超标；买鱼呢，养殖水也不洁净；干脆来点青菜豆腐吧，又担心农药残留过高，加工环境不卫生。”现在儿童多发早熟、过早发育、肥胖等症状关键原因就是食品中激素所致。市场呼叫安全、卫生，放心农副产品出现，而且给人民提供安全、卫生农副产品也是政府急于处理大问题。 针对这种情况，大力发展绿色食品是最有效处理之道。即使中国绿色食品行业比较落后，企业规模尚小，技术设备不够优异，不过绿色食品巨大市场（包含中国市场和国际市场）是中国绿色食品产业发展基础，多年来中国绿色食品行业迅猛发展速度证实了绿色食品行业前景极其宽广。 我们应该看到，中国农副产品即使产量很高，不过农副产品流通方法落后，流通步骤不畅。首先还有巨大市场需求没有开发，很多细分市场没有区分和占领，消费者需求得不到满足；其次，供给链中却相互脱节，农副产品流通步骤损耗率居高不下，造成极大浪费。中国农产品供给链中有着巨大机会和潜力能够挖掘。 有鉴于此，亨哈企业决定利用企业在绿色食品种植、加工和国际贸易方面优势，以农副产品流通步骤存在微弱步骤为突破点，在温州市区建立大型绿色食品展销中心，并以该展销中心为商业模板，在全国复制推广，建设绿色食品标准体系，打造亨哈绿色食品品牌，最终建立一个全国性绿色食品物流体系。 亨哈企业已经在温州市中心繁荣地段获批38亩土地使用权，计划建设一个十一层综合性大厦，大厦1—3层为超市型绿色农产品展示销售区，15000平方米使用面积（另有6000平方米作为公用空间）划分为1000个单元铺面，每单元15平方米，准备采取对外招商方法，邀请著名绿色食品企业前来租用铺面。（大厦4—6层作为酒店出租，7层以上作为高级写字楼出租。）并在该绿色食品展销中心基础上，建设绿色农产品供给链虚拟联盟。亨哈企业准备联合其它在种植基地、加工仓储、运输、信息等领域含有优势企业和经济个体，针对农产品季节性、地域性、保鲜性强特点，利用供给链分工明确、高效率、低成本优势，为中心提供质优、品种丰富、价格合理、符合国家和国际标准名牌绿色食品；开展展销中心内交易双方物流服务；温州市内学校、医院等单位绿色食品配送；市内居民住宅配送，从而取得丰重利润。 未来，亨哈企业期望把温州展销中心及供给链建设成为一个商业模板，吸引新合作者，在全国复制推广温州模式，最终建立一个全国性绿色食品供给链网络。亨哈企业已经在同济大学投资研究所教授帮助下，设计了一整套招商方案和展销中心运行、服务、管理方案，而且将在未来进行不停论证和完善。确保展销中心能够招商成功而且高效率低成当地运行。 为实施该项目需投资1.4亿元，其中对外股权融资5000万元，银行借款3000万元。 亨哈企业期望和投资方合作组建一个新企业，新企业注册资本5000万元，实际净资产1.1亿元，其中亨哈企业以实物资产、土地使用权及其它无形资产投入约6000万元（以评定为准），投资方以现金投入5000万。故新企业股权结构以下： 单位：万元 出资方 出资方法 出资金额 出资百分比 亨哈企业 实物资产（以评定为准） 约1500 约54.55% 土地使用权及其它无形资产 （以评定为准） 约4500 其它投资者 现金 5000 45.45% 累计 - 11000 100% 新企业成立后，作为关键提议人，成立以展销中心为基础股份企业，为以后上市做准备。为筹建展销中心须向银行借款3000万。融入5000万元权益资金及3000万元债务资金将全部用于展览中心大楼建造，和展销中心前期筹备。大楼将于20XX年10月破土动工，20XX年3月完工验收。 该项目标收益关键起源于以下多个方面： （一）政府承诺前文所述方案一旦开启，政府会向亨哈低价出让另外170亩土地使用权。这块地在温州市郊几条高速公路交汇口处，可作为现代化仓储配送中心建设基地。土地使用权市值和实际购入价差约5000万。 （二）亨哈企业现有外贸出口业务全部注入新企业，在展销中心正式运行前，就有稳定利润。估计亨哈年外贸销售额1.5-2亿，净利率10%。 （三）展销中心大楼建成投入运行后，会有以下三部分收入： 展销中心交易费收入 酒店租金收入。大楼4-5层作为酒店，营业面积120XX平方米，租金收入400万/年。 写字楼租金收入。大楼6层以上是公寓式写字楼，办公面积8000平方米，年租金240元/平方米，共192万/年。 以上各项收益估